Break-Even-Auslastungsrechner
Bei 120.000 potenzieller Miete, 40.000 Betriebskosten und 50.000 jährlichem Schuldendienst muss die Immobilie zu 75 % belegt sein, nur um die Kosten zu decken; der Leerstandsspielraum beträgt 25 %. Kostenlos in Ihrem Browser.
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Rechenbeispiel
- Potenzielle Bruttomiete
- 120.000
- Betriebskosten
- 40.000
- Kapitaldienst
- 50.000
- Break-even-Auslastung (%)
- 75
- Leerstandspuffer (%)
- 25
Dieser Rechner nimmt die potenzielle Bruttomiete einer Immobilie, ihre Betriebskosten und ihren jährlichen Kapitaldienst und liefert den Break-Even-Auslastungsgrad — den Anteil der vollen Miete, den Sie einnehmen müssen, um allein die Kosten zu decken — sowie den Leerstandsspielraum, den Sie haben, bevor die Immobilie in die Verlustzone gerät.
Was die Break-Even-Auslastung Käufern und Banken sagt
Die Break-Even-Auslastung ist der Anteil der vollen Miete, den eine Immobilie tatsächlich einbringen muss, um Betriebskosten und Kredit zu bezahlen. Sie beantwortet die erste Frage jeder Prüfung: Wie viel Leerstand oder Mietausfall verträgt das Objekt? Man addiert Betriebskosten und jährlichen Schuldendienst, teilt die Summe durch die potenzielle Bruttomiete, also die Miete bei ganzjähriger Vollvermietung, und multipliziert mit 100. Bei 120.000 Miete, 40.000 Kosten und 50.000 Schuldendienst braucht das Objekt 90.000 im Jahr, also 75 % Auslastung.
Den Leerstandsspielraum richtig lesen
Der Leerstandsspielraum ist 100 minus die Break-Even-Auslastung, im Beispiel 25 %: so viel Leerstand oder Mietausfall kann die Immobilie aufnehmen, bevor sie Verlust macht. Je niedriger die Auslastungsschwelle, desto größer das Polster. Verwenden Sie für alle drei Beträge Jahreswerte, eine monatliche Kreditrate also zuerst mal 12. Gehen Sie von der potenziellen Miete aus, nicht von der bereits kassierten, sonst zählen Sie den Leerstand doppelt. Übersteigen die Kosten die potenzielle Miete, reicht keine Auslastung, und der Rechner sagt Ihnen das.
Die Formel für die Break-Even-Auslastung
Die Break-Even-Auslastung beantwortet eine einzige Frage der Kreditprüfung: Welcher Anteil der vollen Mietrolle einer Immobilie muss tatsächlich eingenommen werden, bevor das Objekt aufhört, Geld zu verlieren? Das Tool addiert Betriebskosten (opex) und jährlichen Kapitaldienst zu einem erforderlichen Barbetrag, teilt ihn durch die potenzielle Bruttomiete (GPR) und multipliziert mit 100. Bei einem GPR von 120.000, opex von 40.000 und einem Kapitaldienst von 50.000 beträgt der erforderliche Barbetrag 90.000, sodass die Break-Even-Auslastung 90.000 / 120.000 x 100 = 75 % ergibt.
Zusätzlich liefert es den Leerstandsspielraum, berechnet als 100 minus dem Break-Even-Prozentsatz, der hier 25 % beträgt — den Anteil leerer Einheiten oder nicht eingenommener Miete, den das Objekt verkraften kann, bevor es unter null fällt. Beide Werte ergeben sich direkt aus den drei Barwerten; es ist kein angenommener Leerstandsfaktor, kein Cap Rate und keine Wachstumskurve eingebaut.
Anwendungsfälle
Deal-Prüfung
Prüfen Sie einen Miet- oder Gewerbeerwerb, indem Sie ermitteln, wie viel der vollen Miete Sie einnehmen müssen, um opex und den Kredit zu decken, und wie viel Leerstandspolster übrig bleibt.
Berichte an Investoren und Kreditgeber
Erstellen Sie eine belastbare Kennzahl für Break-Even-Auslastung und Leerstandsspielraum für ein Memo oder ein Kreditpaket, deterministisch berechnet aus drei transparenten Eingaben.
Häufige Fragen
Was ist die Ausgabe zum Leerstandsspielraum?
Es sind 100 minus dem Break-Even-Auslastungsprozentsatz — der Anteil der Miete, der ausbleiben oder leer stehen darf, bevor die Immobilie mit Verlust arbeitet.
Wie berechnet man die Break-Even-Auslastung?
Addieren Sie Betriebskosten und jährlichen Schuldendienst, teilen Sie durch die potenzielle Bruttomiete und multiplizieren Sie mit 100. Bei 120.000 Miete, 40.000 Kosten und 50.000 Schuldendienst brauchen Sie 90.000, also 75 % Auslastung.
Kann ich die Kreditraten weglassen?
Ja. Betriebskosten und Schuldendienst sind beide optional und zählen leer als null. So prüfen Sie eine Immobilie ohne Finanzierung oder vergleichen die Miete nur mit dem Kredit.
Was passiert, wenn meine Kosten höher als die volle Miete sind?
Der Rechner bricht mit einem Hinweis ab, statt einen Wert über 100 % zu zeigen. Übersteigen Kosten und Schuldendienst die potenzielle Miete, deckt die Immobilie ihre Kosten bei keiner Auslastung, selbst voll vermietet nicht.
Rechnet der Rechner mit einem Leerstandsabschlag oder Mietwachstum?
Nein. Beide Ergebnisse stammen nur aus den drei Beträgen, die Sie eingeben, ohne eingebauten Leerstandsfaktor, Kapitalisierungszins oder Wachstumskurve. Geben Sie die Miete bei Vollvermietung ein und lesen Sie den Spielraum am Ergebnis ab.
Verwandte Tools
Für Entwickler — API-Zugang
Alles auf dieser Seite ist auch per API verfügbar. Dieser Abschnitt richtet sich an Teams, die es in ihre eigenen Systeme einbinden möchten; alle anderen nutzen einfach das Tool oben.
Endpunkt
Authentifizierung per Bearer-Token. Ein einziger POST stellt die Aufgabe in die Warteschlange; das Ergebnis erhalten Sie per Webhook oder über einen signierten Link.
Aufruf aus Ihrem Stack
curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy \
-H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
-H "Content-Type: application/json" \
-d '{"gross_potential_rent":120000}'const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy", {
method: "POST",
headers: {
"Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
"Content-Type": "application/json"
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"gross_potential_rent": 120000
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const { task_id } = await res.json();import os, requests
res = requests.post(
"https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy",
headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
json={
"gross_potential_rent": 120000
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)
task_id = res.json()["task_id"]<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy", false, stream_context_create([
"http" => [
"method" => "POST",
"header" => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
"content" => '{"gross_potential_rent":120000}',
],
]));
$task = json_decode($res, true);body := bytes.NewBufferString(`{"gross_potential_rent":120000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)Beispiel-Anfrage
{
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}Beispiel-Antwort
{
"task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
"type": "finance.break_even_occupancy",
"status": "queued",
"_links": {
"result": "/tasks/tsk_…/result"
}
}Die API arbeitet asynchron: Sie erhalten sofort eine task_id. Polling ist mit 1 Anfrage pro Sekunde erlaubt.
Preis
Der Preis steht auf der Seite – keine Tokens, keine Credits. Fehlgeschlagene Aufgaben werden nicht berechnet.
Fehler
| HTTP | Code | Bedeutung |
|---|---|---|
401 | unauthorized | Der API-Schlüssel fehlt oder ist ungültig – prüfen Sie den Authorization-Header (Bearer). |
402 | insufficient_balance | Ihr Guthaben reicht für diese Aufgabe nicht aus – Aufladungen verfallen nicht. |
404 | unknown_type | Unbekannter Aufgabentyp – prüfen Sie das Feld „type“ gegen den Katalog. |
429 | rate_limited | Zu viele Anfragen – warten Sie kurz; Polling ist mit 1 Anfrage pro Sekunde erlaubt. |
Technische Hinweise
Eingaben, Standardwerte, Rundung und Validierung
Nur gross_potential_rent ist erforderlich und muss eine Zahl streng größer als null sein. Sowohl opex als auch debt_service sind optional und stehen standardmäßig auf 0, sodass Sie eine unbelastete Immobilie modellieren können, indem Sie debt_service weglassen, oder eine reine Umsatzprüfung, indem Sie opex weglassen; jeder Wert muss, sofern angegeben, eine Zahl von null oder mehr sein. Die Engine erzwingt eine harte Plausibilitätsprüfung: Übersteigt opex plus debt_service die potenzielle Bruttomiete, läge der Break-Even über 100 % und das Objekt könnte bei keiner Auslastung je die Kosten decken, weshalb ein typisierter invalid_input-Fehler ausgelöst wird ('costs exceed potential rent'), statt eine irreführende Zahl über 100 zurückzugeben. Falsche Typen oder negative Ausgaben liefern ebenfalls invalid_input.
Widget, API und Landingpages in acht Sprachen
API-Aufgaben werden ab $0.002 gegen das im Voraus aufgeladene KIT-Guthaben abgerechnet, und nur erfolgreiche Läufe werden berechnet. Diese Landingpage gibt es in acht Sprachen mit übersetzten Slugs, sodass ein Analyst, der in seiner eigenen Sprache sucht, eine lokale Seite findet, während der JSON-Vertrag — Feldnamen und Struktur — über alle Sprachvarianten hinweg sprachneutral bleibt.
Integrationsbeispiele
Vermietung und Stresstest
Spielen Sie Auslastungsszenarien über die API durch, um zu sehen, wie steigende Ausgaben oder eine höhere Hypothek den Break-Even-Punkt nach oben treiben und den Leerstandsspielraum schmälern.
Technische Fragen
Was genau ist die Break-Even-Auslastung?
Es ist der Prozentsatz der potenziellen Bruttomiete, den Sie tatsächlich einnehmen müssen, um Betriebskosten plus Kapitaldienst zu decken: (opex + debt_service) / gross_potential_rent x 100.
Kann ich eine Immobilie ohne Hypothek modellieren?
Ja. Sowohl opex als auch debt_service stehen standardmäßig auf 0, lassen Sie also debt_service für eine unbelastete Immobilie weg oder opex, um eine reine Umsatzschwelle zu prüfen.
Warum habe ich einen invalid_input-Fehler erhalten?
Die Engine weist ein nicht-positives gross_potential_rent, ein negatives opex oder debt_service sowie jeden Fall zurück, in dem opex plus debt_service die potenzielle Bruttomiete übersteigt, da der Break-Even dann über 100 % läge.
Ist das Browser-Tool kostenlos und ist es genau?
Das Widget ist kostenlos und führt denselben deterministischen Code aus wie die API, sodass die Ergebnisse exakt übereinstimmen. Die API wird ab $0.002 abgerechnet und berechnet nur erfolgreiche Aufgaben.