ForHosting KIT · Finances et argent

Calculateur du taux d'occupation d'équilibre

Avec un loyer potentiel de 120 000, des charges d'exploitation de 40 000 et un service de la dette annuel de 50 000, le bien doit être occupé à 75 % rien que pour couvrir ses coûts, soit une marge de vacance de 25 %. Gratuit dans votre navigateur.

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Exemple résolu

Si vous saisissez

Loyer brut potentiel: 120 000
Charges d’exploitation: 40 000
Service de la dette: 50 000

Vous obtenez

Taux d’occupation au seuil de rentabilité (%): 75
Marge de vacance (%): 25

Ce calculateur prend le loyer potentiel brut d'un bien, ses charges d'exploitation et son service annuel de la dette, puis renvoie le taux d'occupation d'équilibre — la part du loyer plein que vous devez encaisser rien que pour couvrir vos coûts — ainsi que la marge de vacance dont vous disposez avant que le bien ne tourne à perte.

La formule du taux d'occupation d'équilibre

Le taux d'occupation d'équilibre répond à une seule question de souscription : quelle fraction du loyer plein d'un bien faut-il réellement encaisser avant que l'actif cesse de perdre de l'argent ? Avec un loyer potentiel brut de 120 000, un opex de 40 000 et un service de la dette de 50 000, la trésorerie requise est de 90 000 : le taux d'occupation d'équilibre est donc de 90 000 / 120 000 x 100 = 75 %.

L'outil renvoie également la marge de vacance, calculée comme 100 moins le pourcentage d'équilibre, soit ici 25 % — la proportion de logements vides ou de loyers non encaissés que l'opération peut absorber avant de passer sous zéro. Les deux valeurs découlent directement des trois entrées de trésorerie ; aucun facteur de vacance présumé, taux de capitalisation ou courbe de croissance n'est intégré.

Cas d’usage

Souscription d'opérations

Passez au crible une acquisition locative ou commerciale en vérifiant quelle part du loyer plein vous devez encaisser pour couvrir l'opex et le prêt, et quel coussin de vacance il reste.

Reporting investisseurs et prêteurs

Produisez un taux d'occupation d'équilibre et une marge de vacance défendables pour une note ou un dossier de prêt, calculés de façon déterministe à partir de trois entrées transparentes.

Questions fréquentes

Que représente la sortie « marge de vacance » ?

C'est 100 moins le pourcentage d'occupation d'équilibre — la part du loyer qui peut rester non encaissée ou vacante avant que le bien ne fonctionne à perte.

Comment calcule-t-on le taux d'occupation d'équilibre ?

Additionnez les charges d'exploitation et le service de la dette annuel, divisez par le loyer potentiel brut et multipliez par 100. Avec 120 000 de loyer, 40 000 de charges et 50 000 de dette, il faut 90 000, soit 75 % d'occupation.

Puis-je laisser de côté les échéances de l'emprunt ?

Oui. Les charges d'exploitation et le service de la dette sont facultatifs et valent zéro s'ils restent vides : vous pouvez ainsi étudier un bien acheté sans crédit ou comparer le loyer à la seule dette.

Que se passe-t-il si mes coûts dépassent le loyer potentiel total ?

Le calculateur s'arrête avec un message au lieu d'afficher un chiffre supérieur à 100 %. Quand charges et dette dépassent le loyer potentiel, le bien ne couvre ses coûts à aucun taux d'occupation, même entièrement loué.

Le calcul suppose-t-il une vacance ou une hausse des loyers ?

Non. Les deux résultats viennent uniquement des trois montants que vous saisissez, sans facteur de vacance, taux de capitalisation ni courbe de croissance intégrés. Indiquez le loyer à pleine occupation et laissez la marge montrer la vacance possible.

Outils associés

Pour les développeurs — accès API

Tout sur cette page est disponible par programmation. Cette section s'adresse aux équipes qui veulent l'intégrer à leurs systèmes ; les autres peuvent simplement utiliser l'outil ci-dessus.

Endpoint

POSThttps://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy

Authentification par jeton Bearer : un seul POST met la tâche en file d’attente, et le résultat vous parvient par webhook ou lien signé.

Appeler depuis votre stack

curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy \
  -H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{"gross_potential_rent":120000}'

const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy", {
  method: "POST",
  headers: {
    "Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
    "Content-Type": "application/json"
  },
  body: JSON.stringify({
    "gross_potential_rent": 120000
  })
});
const { task_id } = await res.json();

import os, requests

res = requests.post(
    "https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy",
    headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
    json={
    "gross_potential_rent": 120000
},
)
task_id = res.json()["task_id"]

<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy", false, stream_context_create([
  "http" => [
    "method"  => "POST",
    "header"  => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
    "content" => '{"gross_potential_rent":120000}',
  ],
]));
$task = json_decode($res, true);

body := bytes.NewBufferString(`{"gross_potential_rent":120000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)

Exemple de requête

{
  "gross_potential_rent": 120000
}

Exemple de réponse

{
  "task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
  "type": "finance.break_even_occupancy",
  "status": "queued",
  "_links": {
    "result": "/tasks/tsk_…/result"
  }
}

L’API est asynchrone : chaque appel renvoie un task_id immédiatement, puis vous interrogez l’état à raison d’une requête par seconde.

Tarifs

par requête$0.002

Le prix est publié, sans tokens ni crédits. Une tâche qui échoue n’est pas facturée.

Erreurs

HTTP	Code	Signification
`401`	`unauthorized`	Clé API absente ou invalide : vérifiez l’en-tête Authorization.
`402`	`insufficient_balance`	Solde insuffisant : rechargez votre compte pour lancer cette tâche.
`404`	`unknown_type`	Type de tâche inconnu : vérifiez le champ type de votre requête.
`429`	`rate_limited`	Trop de requêtes : ralentissez la cadence, puis réessayez.

Notes techniques

La formule du taux d'occupation d'équilibre

L'outil additionne les charges d'exploitation (opex) et le service annuel de la dette pour obtenir la trésorerie requise, la divise par le loyer potentiel brut (gross_potential_rent) et multiplie par 100.

Entrées, valeurs par défaut, arrondi et validation

Seul gross_potential_rent est obligatoire et doit être un nombre strictement supérieur à zéro. opex et debt_service sont tous deux facultatifs et valent 0 par défaut : vous pouvez donc modéliser un bien sans effet de levier en omettant debt_service, ou une simple vérification de chiffre d'affaires en omettant opex ; chacun, lorsqu'il est fourni, doit être un nombre égal ou supérieur à zéro. Le moteur impose un contrôle de cohérence strict : si opex plus debt_service dépasse le loyer potentiel brut, l'équilibre dépasserait 100 % et l'opération ne pourra jamais couvrir ses coûts à aucun taux d'occupation ; le moteur lève alors une erreur typée invalid_input (« costs exceed potential rent ») au lieu de renvoyer un chiffre trompeur supérieur à 100. Des types incorrects ou des dépenses négatives renvoient eux aussi invalid_input.

Widget, API et pages en huit langues

Les tâches API sont facturées à partir de $0.002 sur le solde prépayé KIT, et seules les exécutions réussies sont facturées. Cette page existe en huit langues avec des slugs traduits, si bien qu'un analyste effectuant une recherche dans sa propre langue trouve une page locale, tandis que le contrat JSON — noms de champs et structure — reste neutre d'une langue à l'autre.

Cas d'intégration

Mise en location et stress-test

Balayez des scénarios d'occupation via l'API pour voir comment la hausse des dépenses ou un prêt plus lourd repousse le point d'équilibre et réduit la marge de vacance.

Questions techniques

Qu'est-ce exactement que le taux d'occupation d'équilibre ?

C'est le pourcentage du loyer potentiel brut que vous devez réellement encaisser pour couvrir les charges d'exploitation plus le service de la dette : (opex + debt_service) / gross_potential_rent x 100.

Puis-je modéliser un bien sans prêt hypothécaire ?

Oui. opex et debt_service valent 0 par défaut : omettez donc debt_service pour un bien sans effet de levier, ou omettez opex pour vérifier un seuil fondé sur les seuls revenus.

Pourquoi ai-je obtenu une erreur invalid_input ?

Le moteur rejette un gross_potential_rent non positif, un opex ou un debt_service négatif, ainsi que tout cas où opex plus debt_service dépasse le loyer potentiel brut, car l'équilibre dépasserait alors 100 %.

L'outil de navigateur est-il gratuit et fiable ?

Le widget est gratuit et exécute le même code déterministe que l'API : les résultats concordent exactement. L'API est facturée à partir de $0.002 et ne facture que les tâches réussies.

Consulter la documentation complète du KIT →