ForHosting KIT · 金融・お金

損益分岐入居率計算ツール

満室時の賃料120,000、運営費40,000、年間の借入返済50,000なら、費用をまかなうだけで入居率75%が必要で、空室の余裕は25%です。ブラウザで無料で使えます。

無料
ブラウザで動作
登録不要
データは端末の外に出ません

無料で実行 API仕様を見る

ご利用方法ウェブAPIメールTelegramアプリ近日

計算例

入力した場合

潜在総賃料: 120,000
運営費: 40,000
債務返済額: 50,000

結果

損益分岐入居率（%）: 75
空室余裕率（%）: 25

この計算ツールは、物件の満室想定賃料、運営費、年間債務返済額を受け取り、損益分岐入居率——コストをまかなうためだけに回収しなければならない満室賃料の割合——を返します。あわせて、物件が損失に転じる前に許容できる空室マージンも算出します。

損益分岐入居率の計算式

損益分岐入居率は、審査上のたった一つの問いに答えます。物件が損失を出さなくなるまでに、満室時のレントロールのうち実際にどれだけの割合を回収しなければならないのか、という問いです。このツールは運営費（opex）と年間債務返済額を合算して必要キャッシュを求め、それを満室想定賃料（GPR）で割り、100 を掛けます。

GPR が 120,000、opex が 40,000、債務返済額が 50,000 の場合、必要キャッシュは 90,000 となり、損益分岐入居率は 90,000 / 120,000 x 100 = 75% です。あわせて、100 から損益分岐率を引いて求める空室マージンも返します。

この例では 25% で、案件がゼロを下回る前に吸収できる空室戸数や未回収賃料の割合を示します。いずれの数値も 3 つのキャッシュ入力から直接導かれ、あらかじめ組み込まれた想定空室率やキャップレート、成長曲線は一切含まれていません。

活用例

案件審査

opex とローンをまかなうために満室賃料のどれだけを回収する必要があるか、また空室に対するクッションがどれだけ残るかを確認して、賃貸物件や商業物件の取得を選別します。

投資家・金融機関向けの報告

3 つの透明な入力から決定的に算出した、根拠を説明できる損益分岐入居率と空室マージンの数値を、稟議書やローンパッケージ向けに作成します。

よくある質問

空室マージンの出力とは何ですか？

100 から損益分岐入居率を引いた値です——物件が損失を出す前に、未回収または空室のままにできる賃料の割合を示します。

損益分岐入居率はどう計算しますか？

運営費と年間の借入返済を足し、満室時の総潜在賃料で割って100を掛けます。賃料120,000、運営費40,000、返済50,000なら必要額は90,000で、入居率75%です。

ローン返済を含めずに計算できますか？

できます。運営費と借入返済はどちらも省略でき、空欄なら0として扱います。借入のない物件の確認や、賃料と返済だけの比較に使えます。

費用が満室時の賃料を上回るとどうなりますか？

100%を超える数字は出さず、メッセージで知らせます。運営費と返済の合計が潜在賃料を超えると、満室でも費用をまかなえないためです。

空室率や賃料の上昇は前提に入っていますか？

入っていません。結果は入力した3つの金額だけから出し、空室率や還元利回り、成長率は組み込んでいません。満室時の賃料を入れ、余裕は結果で確認してください。

開発者向け — APIアクセス

このページの機能はすべてAPIからも利用できます。自社システムに組み込みたいチーム向けのセクションです。それ以外の方は上のツールをそのままお使いください。

エンドポイント

POSThttps://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy

Bearerトークンで認証し、POST1回でタスクをキューに登録します。結果はWebhookまたは署名付きリンクで受け取れます。

お使いのスタックから呼び出す

curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy \
  -H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{"gross_potential_rent":120000}'

const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy", {
  method: "POST",
  headers: {
    "Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
    "Content-Type": "application/json"
  },
  body: JSON.stringify({
    "gross_potential_rent": 120000
  })
});
const { task_id } = await res.json();

import os, requests

res = requests.post(
    "https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy",
    headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
    json={
    "gross_potential_rent": 120000
},
)
task_id = res.json()["task_id"]

<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy", false, stream_context_create([
  "http" => [
    "method"  => "POST",
    "header"  => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
    "content" => '{"gross_potential_rent":120000}',
  ],
]));
$task = json_decode($res, true);

body := bytes.NewBufferString(`{"gross_potential_rent":120000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)

リクエスト例

{
  "gross_potential_rent": 120000
}

レスポンス例

{
  "task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
  "type": "finance.break_even_occupancy",
  "status": "queued",
  "_links": {
    "result": "/tasks/tsk_…/result"
  }
}

非同期APIです。task_idは即時に返ります。ポーリングは1秒あたり1リクエストまでです。

料金

1リクエストあたり$0.002

単価はすべて公開しています。トークン換算や独自クレジットはありません。失敗したタスクは課金されません。

エラー

HTTP	コード	意味
`401`	`unauthorized`	APIキーが無効か、指定されていません。Authorizationヘッダーを確認してください。
`402`	`insufficient_balance`	残高が不足しています。チャージ後に再度お試しください。
`404`	`unknown_type`	指定されたタスクタイプは存在しません。タイプ名を確認してください。
`429`	`rate_limited`	リクエストが多すぎます。しばらく待ってから再度お試しください。

技術的な注記

入力、既定値、丸めと検証

供給する場合、それぞれ 0 以上の数値である必要があります。エンジンは厳格な整合性チェックを課します。必須なのは gross_potential_rent のみで、これは厳密にゼロより大きい数値でなければなりません。opex と debt_service はいずれも任意で既定値は 0 なので、debt_service を省略して無借入の物件をモデル化したり、opex を省略して純粋な収益チェックを行ったりできます。opex と debt_service の合計が満室想定賃料を超える場合、損益分岐は 100% を超え、どの入居率でもコストをまかなえないため、100 を上回る誤解を招く数値を返す代わりに、型付きの invalid_input エラー（'costs exceed potential rent'）を送出します。型の誤りや負の費用も同様に invalid_input を返します。

widget、API、そして 8 言語のランディング

したがってブラウザで表示される break_even_occupancy_percent と vacancy_margin_percent は、自動化タスクが受け取る値とまったく同じです。API タスクは前払いの KIT 残高に対して $0.002 から課金され、成功した実行のみが対象です。このランディングページは翻訳済みスラッグとともに 8 言語で提供され、自分の言語で検索するアナリストは現地語のページにたどり着けます。一方で JSON の契約——フィールド名と構造——はどのロケールでも言語に依存せず共通です。

連携の活用例

リースアップとストレステスト

API で入居率シナリオを一括検証し、費用の増加や借入額の拡大が損益分岐点をどう押し上げ、空室マージンをどう縮小させるかを把握します。

技術的な質問

損益分岐入居率とは正確には何ですか。

運営費と債務返済額をまかなうために、満室想定賃料のうち実際に回収しなければならない割合のことです：(opex + debt_service) / gross_potential_rent x 100 で求めます。

住宅ローンのない物件をモデル化できますか。

はい。opex と debt_service はいずれも既定値が 0 なので、無借入の物件では debt_service を省略し、収益のみのしきい値を確認するには opex を省略してください。

なぜ invalid_input エラーが出たのですか。

エンジンは、非正の gross_potential_rent、負の opex や debt_service、そして opex と debt_service の合計が満室想定賃料を超えるあらゆるケースを拒否します。その場合、損益分岐が 100% を超えてしまうためです。

ブラウザツールは無料で、かつ正確ですか。

widget は無料で、API と同じ決定的なコードを実行するため、結果は完全に一致します。API は $0.002 から課金され、成功したタスクのみが対象です。

KITの完全なドキュメントを見る →