ForHosting KIT · المال والتمويل

حاسبة نسبة الإشغال عند التعادل

مع إيجار محتمل قدره 120,000 ومصاريف تشغيل قدرها 40,000 وخدمة دين سنوية قدرها 50,000، يجب أن يكون العقار مشغولًا بنسبة 75% لتغطية تكاليفه فقط، فيبقى هامش شغور قدره 25%. مجانية في متصفحك.

مجاني
يعمل في متصفحك
دون تسجيل
بياناتك لا تغادر جهازك

شغّل الأداة مجانًا اطّلع على الـAPI

استخدمها من الويبAPIالبريدTelegramالتطبيق قريبًا

مثال محلول

إذا أدخلت

إجمالي الإيجار المحتمل: 120,000
مصروفات التشغيل: 40,000
خدمة الدين: 50,000

تحصل على

نسبة الإشغال عند التعادل (%): 75
هامش الشغور (%): 25

تأخذ هذه الحاسبة إجمالي الإيجار المحتمل للعقار ومصاريف التشغيل وخدمة الدَّين السنوية، وتُرجع نسبة الإشغال عند التعادل — أي الحصة من الإيجار الكامل التي عليك تحصيلها فقط لتغطية التكاليف — إلى جانب هامش الشغور المتاح لك قبل أن يعمل العقار بخسارة.

ما تخبر به نسبة الإشغال عند التعادل المشتري والمُقرض

نسبة الإشغال عند التعادل هي الجزء من الإيجار الكامل الذي يجب أن يحصّله العقار فعلًا ليدفع مصاريف التشغيل وأقساط القرض. وهي تجيب عن أول سؤال في دراسة أي صفقة: كم من الشغور أو الإيجار غير المدفوع يحتمل هذا العقار؟ تُجمع مصاريف التشغيل وخدمة الدين السنوية، ثم يُقسم المجموع على الإيجار المحتمل الإجمالي، أي الإيجار لو أُجّرت كل الوحدات طوال السنة، ويُضرب الناتج في 100. فمع 120,000 إيجارًا و40,000 مصاريف و50,000 دينًا يحتاج العقار إلى 90,000 سنويًا، أي إشغال بنسبة 75%.

قراءة هامش الشغور دون الأخطاء الشائعة

هامش الشغور هو 100 ناقص نسبة التعادل، أي 25% في هذا المثال: مقدار الوحدات الشاغرة أو الإيجار الضائع الذي يستوعبه العقار قبل أن يخسر. وكلما انخفضت نسبة التعادل اتسع الهامش. استخدم أرقامًا سنوية للمبالغ الثلاثة، فالقسط الشهري يُضرب في 12 أولًا. وابدأ من الإيجار المحتمل لا من الإيجار المحصّل فعلًا، وإلا حسبت الشغور مرتين. وإذا تجاوزت التكاليف الإيجار المحتمل فلا تكفي أي نسبة إشغال، والحاسبة تخبرك بذلك.

معادلة الإشغال عند التعادل

يجيب الإشغال عند التعادل عن سؤال اكتتابي واحد: ما الكسر من كامل إيرادات إيجار العقار الذي يجب تحصيله فعلاً قبل أن يتوقف الأصل عن تكبّد الخسائر؟ تجمع الأداة مصاريف التشغيل (opex) وخدمة الدَّين السنوية في رقم نقدي مطلوب، ثم تقسمه على إجمالي الإيجار المحتمل (GPR)، وتضربه في 100. فبإجمالي إيجار محتمل قدره 120,000، وopex قدره 40,000، وخدمة دَين قدرها 50,000، يكون النقد المطلوب 90,000، فتكون نسبة الإشغال عند التعادل 90,000 / 120,000 x 100 = 75%.

كما تُرجع هامش الشغور، المحسوب بوصفه 100 ناقص نسبة التعادل، وهو هنا 25% — أي مقدار الوحدات الشاغرة أو الإيجار غير المحصَّل الذي تحتمله الصفقة قبل أن تهبط دون الصفر. ويأتي الرقمان مباشرةً من المدخلات النقدية الثلاثة؛ فليس هناك عامل شغور مفترض ولا معدل رسملة ولا منحنى نمو مُضمَّن سلفًا.

حالات الاستخدام

اكتتاب الصفقات

افحص استحواذًا سكنيًا أو تجاريًا بالتحقق من مقدار الإيجار الكامل الذي يجب تحصيله لتغطية opex والقرض، ومقدار وسادة الشغور المتبقية.

تقارير المستثمرين والمقرِضين

أنتج رقمًا يمكن الدفاع عنه لنسبة الإشغال عند التعادل ولهامش الشغور من أجل مذكرة أو ملف قرض، محسوبًا حتميًا من ثلاثة مدخلات شفافة.

الأسئلة الشائعة

ما مُخرَج هامش الشغور؟

هو 100 ناقص نسبة الإشغال عند التعادل — أي الحصة من الإيجار التي يمكن أن تبقى غير محصَّلة أو شاغرة قبل أن يعمل العقار بخسارة.

كيف تُحسب نسبة الإشغال عند التعادل؟

اجمع مصاريف التشغيل وخدمة الدين السنوية، ثم اقسم المجموع على الإيجار المحتمل الإجمالي واضربه في 100. فمع 120,000 إيجارًا و40,000 مصاريف و50,000 دينًا تحتاج إلى 90,000، أي إشغال بنسبة 75%.

هل يمكنني استبعاد أقساط القرض؟

نعم. مصاريف التشغيل وخدمة الدين اختياريتان وتُحسبان صفرًا إذا تُركتا فارغتين، فتستطيع تقييم عقار اشتُري دون قرض، أو مقارنة الإيجار بالدين وحده.

ماذا لو كانت تكاليفي أعلى من الإيجار المحتمل كاملًا؟

تتوقف الحاسبة برسالة توضيحية بدل أن تعرض رقمًا يتجاوز 100%. فإذا زادت المصاريف وخدمة الدين على الإيجار المحتمل، لا يغطي العقار تكاليفه بأي نسبة إشغال، حتى لو أُجّر بالكامل.

هل يفترض الحساب نسبة شغور أو نموًا في الإيجار؟

لا. النتيجتان تأتيان فقط من المبالغ الثلاثة التي تدخلها، دون عامل شغور أو معدل رسملة أو منحنى نمو مدمج. أدخل الإيجار عند الإشغال الكامل ودع الهامش يبيّن مقدار الشغور الممكن.

أدوات ذات صلة

للمطوّرين — الوصول عبر API

كل ما في هذه الصفحة متاح برمجيًا. هذا القسم موجّه للفرق التقنية التي تريد ربط الأداة بأنظمتها الخاصة؛ بقية المستخدمين يمكنهم استخدام الأداة أعلاه مباشرة دون الحاجة لقراءة ما يلي.

الـEndpoint

POSThttps://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy

صادِق على طلبك بترويسة Bearer، وأرسل طلب POST واحدًا لتدخل مهمتك قائمة التنفيذ فورًا؛ ثم تستلم النتيجة عبر webhook أو رابط موقّع.

استدعِ الخدمة من بيئتك

curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy \
  -H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{"gross_potential_rent":120000}'

const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy", {
  method: "POST",
  headers: {
    "Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
    "Content-Type": "application/json"
  },
  body: JSON.stringify({
    "gross_potential_rent": 120000
  })
});
const { task_id } = await res.json();

import os, requests

res = requests.post(
    "https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy",
    headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
    json={
    "gross_potential_rent": 120000
},
)
task_id = res.json()["task_id"]

<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy", false, stream_context_create([
  "http" => [
    "method"  => "POST",
    "header"  => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
    "content" => '{"gross_potential_rent":120000}',
  ],
]));
$task = json_decode($res, true);

body := bytes.NewBufferString(`{"gross_potential_rent":120000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)

مثال على الطلب

{
  "gross_potential_rent": 120000
}

مثال على الاستجابة

{
  "task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
  "type": "finance.break_even_occupancy",
  "status": "queued",
  "_links": {
    "result": "/tasks/tsk_…/result"
  }
}

الواجهة غير متزامنة: تستلم task_id فور الإرسال، ويمكنك الاستعلام عن الحالة بمعدل طلب واحد في الثانية.

الأسعار

لكل طلب$0.002

السعر معلن كما تراه: لا tokens ولا نظام نقاط؛ وإن فشلت المهمة فلن تُحاسَب عليها.

الأخطاء

HTTP	الرمز	المعنى
`401`	`unauthorized`	مفتاح الوصول مفقود أو غير صالح؛ تحقق من ترويسة Bearer في طلبك.
`402`	`insufficient_balance`	رصيدك لا يكفي لتنفيذ هذه المهمة؛ أعد شحن الرصيد ثم أعد المحاولة.
`404`	`unknown_type`	نوع المهمة المطلوب غير موجود في الكتالوج — راجع الاسم المرسل في الطلب.
`429`	`rate_limited`	تجاوزت الحد المسموح من الطلبات؛ انتظر قليلًا ثم أعد المحاولة.

ملاحظات تقنية

المدخلات والقيم الافتراضية والتقريب والتحقق

المطلوب وحده هو gross_potential_rent، ويجب أن يكون عددًا أكبر تمامًا من الصفر. أما opex وdebt_service فكلاهما اختياري ويأخذ القيمة الافتراضية 0، فيمكنك نمذجة عقار بلا رافعة مالية بحذف debt_service، أو فحص إيراد خام بحذف opex؛ وكلٌّ منهما، عند تزويده، يجب أن يكون عددًا يساوي صفرًا أو أكثر. ويفرض المحرك فحص سلامة حاسمًا: إذا تجاوز مجموع opex وdebt_service إجمالي الإيجار المحتمل، فإن التعادل سيتجاوز 100% ولن تستطيع الصفقة تغطية التكاليف عند أي إشغال، فيُطلق خطأ invalid_input مُصنَّفًا ('costs exceed potential rent') بدلًا من إعادة رقم مضلِّل يزيد على 100. كذلك تُرجع الأنواع الخاطئة أو المصاريف السالبة خطأ invalid_input.

الـ widget وAPI وصفحات الهبوط بثماني لغات

وتُحاسَب مهام API ابتداءً من $0.002 على رصيد KIT المدفوع مسبقًا، ولا تُحاسَب سوى عمليات التشغيل الناجحة. وتوجد صفحة الهبوط هذه بثماني لغات بمُسمّيات مترجمة، فيجد المحلل الباحث بلغته الخاصة صفحةً محلية، بينما يبقى عقد JSON — أسماء الحقول وشكلها — محايدًا لغويًا عبر كل locale.

حالات التكامل

التأجير التدريجي واختبار الإجهاد

امسح سيناريوهات الإشغال عبر API لترى كيف تدفع المصاريف المرتفعة أو رهنٌ أكبر نقطة التعادل وتُقلّص هامش الشغور.

أسئلة تقنية

ما نسبة الإشغال عند التعادل بالضبط؟

هي النسبة المئوية من إجمالي الإيجار المحتمل التي يجب تحصيلها فعلاً لتغطية مصاريف التشغيل إضافة إلى خدمة الدَّين: (opex + debt_service) / gross_potential_rent x 100.

هل يمكنني نمذجة عقار بلا رهن؟

نعم. يأخذ كلٌّ من opex وdebt_service القيمة الافتراضية 0، فاحذف debt_service لعقار بلا رافعة مالية، أو احذف opex لفحص عتبة تقوم على الإيراد وحده.

لماذا حصلت على خطأ invalid_input؟

يرفض المحرك gross_potential_rent غير الموجب، وopex أو debt_service السالب، وأي حالة يتجاوز فيها مجموع opex وdebt_service إجمالي الإيجار المحتمل، لأن التعادل سيتجاوز حينها 100%.

هل أداة المتصفح مجانية ودقيقة؟

الـ widget مجاني ويُشغّل الشيفرة الحتمية نفسها التي يستخدمها API، فتتطابق النتائج تمامًا. ويُحاسَب API ابتداءً من $0.002 ولا يُحاسِب سوى المهام الناجحة.

اطّلع على توثيق KIT الكامل ←

شغّل الأداة مجانًا