حاسبة معدل الرسملة
عقار يحقق صافي دخل تشغيلي قدره 50,000 سنويًا وقيمته 1,000,000 معدل رسملته 5 بالمئة. أدخل صافي الدخل التشغيلي السنوي والقيمة السوقية الحالية لتقارن العقارات قبل أي تحليل تفصيلي. مجاني في متصفحك.
- مجاني
- يعمل في متصفحك
- دون تسجيل
- بياناتك لا تغادر جهازك
شغّل الأداة مجانًا
مثال محلول
- Noi
- 50,000
- قيمة العقار
- 1,000,000
- معدل الرسملة
- 5
معدل الرسملة، أو معدل الكاب، هو العائد غير المرفوع بالدين الذي ينتجه عقار دخلي لو اشتروه نقداً اليوم: صافي الدخل التشغيلي السنوي مقسوماً على القيمة السوقية الحالية، معبَّراً عنه نسبةً مئوية. يستخدم المستثمرون والوسطاء والمقرضون والمثمّنون تلك النسبة الواحدة لمقارنة الإعلانات عبر الأحياء والأعمار وفئات الأصول قبل فتح نموذج دراسة جدوى كامل. تأخذ حاسبة معدل الرسملة هذه رقمين بالعملة نفسها — صافي الدخل التشغيلي السنوي والقيمة السوقية الحالية — وتقسمهما وتضرب في مئة وتعيد معدل الرسملة نسبةً مئوية مع الصيغة بجانب النتيجة.
كيف يحوّل معدل الرسملة صافي الدخل التشغيلي والقيمة السوقية إلى عائد
معدل رسملة عقار دخلي هو العائد غير المرفوع الذي يقتضيه سعر اليوم: صافي الدخل التشغيلي السنوي مقسوماً على القيمة السوقية الحالية ثم مقيَّساً إلى نسبة مئوية. صافي الدخل التشغيلي هو دخل العقار بعد مصروفات التشغيل — الشغور وضريبة العقار والتأمين والمرافق والإدارة والاحتياطيات — وقبل خدمة الدين والإهلاك وضريبة الدخل. لذلك قد يطبع مبنيان لهما نفس دفتر الإيجارات معدلين مختلفين: الأعلى في تكاليف التشغيل له صافي دخل أرق وعائد أدنى عند السعر المطلوب نفسه.
صافي دخل خمسين ألفاً على قيمة سوقية قدرها مليون هو خمسة في المئة؛ وصافي دخل سبعة وأربعين ألفاً وثمانمئة وخمسين وسبعة وسبعين سنتاً على قيمة ثمانمئة وخمسة وسبعين ألفاً يقارب خمسة فاصلة أربعة سبعة في المئة. صافي دخل صفري نتيجة مشروعة وتعيد معدلاً صفرياً لا خطأً: الأصل لم ينتج صافي دخل تشغيلي في السنة المقاسة. وصافي دخل سالب مشروع أيضاً — المصروفات تجاوزت الإيرادات — ويعود المعدل سالباً، وهو الإشارة الصادقة لا قيمة مطلقة صامتة.
غير المشروع هو قيمة عقار صفرية أو سالبة، لأن القسمة على سعر غير موجب لا تنتج عائداً. لا يعيد هذا المسار بناء كشف الاثني عشر شهراً السابقة، ولا يطبّق فرضية شغور، ولا يطرح خدمة الدين، ولا يحوّل العملات. تقدّمون الرقمين بعملة واحدة؛ تقسمهما الحاسبة وتقرّب النسبة half-up إلى ست منازل عشرية حتى تتطابق الاختبارات بايتاً ببايت عبر بيئات التشغيل.
هذا معدل سوق عند الدخول، لا عائداً على النقد المستثمر، ولا نسبة تغطية خدمة الدين، ولا معدلاً داخلياً لعائد تدفقات نقدية مخصومة.
أين تثبت حاسبة معدل الرسملة جدواها
يستخدم المشترون الذين يفرزون الإعلانات حاسبة معدل الرسملة لتحويل صافي الدخل التشغيلي للعام الماضي والسعر المطلوب إلى عائد واحد قابل للمقارنة قبل قضاء عطلة في مقارنات الإيجار. يأخذ المقرضون والمثمّنون صافي الدخل من كشف المتابعة والقيمة السوقية من التثمين أو عقد الشراء، ويقارنون معدل الدخول بحالة تغطية خدمة الدين بدل معاملة أي من النسبتين بديلاً.
هذا بحث وعمل مختلفان عن قاعدة الواحد بالمئة وعن تغطية خدمة الدين وعن رسملة الفوائد وعن صافي القيمة الحالية: تلك الأدوات تسعّر الإيجار الشهري مقابل سعر الشراء، والدخل مقابل أقساط القرض، وتراكم الفوائد غير المدفوعة، أو مساراً لتدفقات مخصومة. يسعّر معدل الرسملة سنة من صافي الدخل غير المرفوع مقابل قيمة اليوم. تستفيد مواقع المحتوى التي تترتب على حاسبة معدل الرسملة أو معدل الكاب من ودجة حية يتطابق مسارها المجاني في المتصفح مع الأتمتة المدفوعة على الوحدة النقية نفسها.
التحقق الفاشل لا يستهلك الرصيد.
حالات الاستخدام
فرز الإعلانات قبل دراسة الجدوى
حوّلوا صافي الدخل التشغيلي للعام الماضي والسعر المطلوب إلى معدل رسملة واحد عند الدخول قبل فتح نموذج كامل لدفتر الإيجارات.
مقابلة المقرض والتثمين
ثبّتوا معدل رسملة عند الدخول بجانب DSCR وحالة تدفقات نقدية مخصومة حتى تتشارك مذكرات الائتمان عائداً غير مرفوع.
الأسئلة الشائعة
كيف يُحسب معدل الرسملة؟
النتيجة نسبة مئوية: خمسة في المئة تعود 5 لا 0.05. يُقرَّب المعدل half-up إلى ست منازل عشرية.
ماذا يحدث إذا كانت قيمة العقار صفراً أو سالبة؟
معدل الرسملة غير معرَّف عندما لا تكون قيمة العقار موجبة، وتلك الإخفاقات لا تُحاسب.
ماذا يُدخل على أنه صافي الدخل التشغيلي؟
صافي الدخل السنوي بالعملة نفسها التي للقيمة: الإيجار الفعلي ناقص مصروفات التشغيل، قبل خدمة الدين والإهلاك وضريبة الدخل. استخدموا الاثني عشر شهراً السابقة أو القائم أو التقديري — ما يوافق القيمة التي تطبّقونها. لا تعيد الحاسبة بناء كشف التشغيل.
هل هذا هو عائد النقد المستثمر أو DSCR؟
لا. معدل الرسملة غير مرفوع: سنة من صافي الدخل مقابل القيمة السوقية اليوم. عائد النقد المستثمر يستخدم التدفق بعد الدين مقابل حقوق الملكية المدفوعة. تغطية خدمة الدين (DSCR) تقسم صافي الدخل على خدمة الدين السنوية. هذان بحثان وعملان مختلفان.
هل يمكن أن يكون معدل الرسملة صفرًا أو سالبًا؟
نعم. سنة بلا صافي دخل تشغيلي تعطي معدلًا صفريًا، وسنة تتجاوز فيها المصروفات الإيرادات تعطي معدلًا سالبًا. وهذا الرقم السالب إشارة تحذير صادقة، لذلك يُعرض كما هو.
أدوات ذات صلة
للمطوّرين — الوصول عبر API
كل ما في هذه الصفحة متاح برمجيًا. هذا القسم موجّه للفرق التقنية التي تريد ربط الأداة بأنظمتها الخاصة؛ بقية المستخدمين يمكنهم استخدام الأداة أعلاه مباشرة دون الحاجة لقراءة ما يلي.
الـEndpoint
صادِق على طلبك بترويسة Bearer، وأرسل طلب POST واحدًا لتدخل مهمتك قائمة التنفيذ فورًا؛ ثم تستلم النتيجة عبر webhook أو رابط موقّع.
استدعِ الخدمة من بيئتك
curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/fin/cap-rate \
-H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
-H "Content-Type: application/json" \
-d '{"noi":50000,"property_value":1000000}'const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/fin/cap-rate", {
method: "POST",
headers: {
"Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
"Content-Type": "application/json"
},
body: JSON.stringify({
"noi": 50000,
"property_value": 1000000
})
});
const { task_id } = await res.json();import os, requests
res = requests.post(
"https://api.kit.forhosting.com/fin/cap-rate",
headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
json={
"noi": 50000,
"property_value": 1000000
},
)
task_id = res.json()["task_id"]<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/fin/cap-rate", false, stream_context_create([
"http" => [
"method" => "POST",
"header" => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
"content" => '{"noi":50000,"property_value":1000000}',
],
]));
$task = json_decode($res, true);body := bytes.NewBufferString(`{"noi":50000,"property_value":1000000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/fin/cap-rate", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)مثال على الطلب
{
"noi": 50000,
"property_value": 1000000
}مثال على الاستجابة
{
"task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
"type": "fin.cap_rate",
"status": "queued",
"_links": {
"result": "/tasks/tsk_…/result"
}
}الواجهة غير متزامنة: تستلم task_id فور الإرسال، ويمكنك الاستعلام عن الحالة بمعدل طلب واحد في الثانية.
الأسعار
السعر معلن كما تراه: لا tokens ولا نظام نقاط؛ وإن فشلت المهمة فلن تُحاسَب عليها.
الأخطاء
| HTTP | الرمز | المعنى |
|---|---|---|
401 | unauthorized | مفتاح الوصول مفقود أو غير صالح؛ تحقق من ترويسة Bearer في طلبك. |
402 | insufficient_balance | رصيدك لا يكفي لتنفيذ هذه المهمة؛ أعد شحن الرصيد ثم أعد المحاولة. |
404 | unknown_type | نوع المهمة المطلوب غير موجود في الكتالوج — راجع الاسم المرسل في الطلب. |
429 | rate_limited | تجاوزت الحد المسموح من الطلبات؛ انتظر قليلًا ثم أعد المحاولة. |
ملاحظات تقنية
تُرفض قيمة عقار صفرية أو سالبة أو غير منتهية بـ invalid_input ولا تُحاسب، لأن سعراً غير موجب لا يعرّف عائداً. تشغّل الوحدة النقية نفسها ودجة المتصفح المجانية ومسار الـ API بسعر $0.002 لكل استدعاء ناجح، فلا تختلف ورقة الحساب عن سكربت الأتمتة في التقريب.
كيف يحوّل معدل الرسملة صافي الدخل التشغيلي والقيمة السوقية إلى عائد
المتطابقة التي تستخدمها هذه الحاسبة هي cap_rate يساوي noi مقسوماً على property_value في مئة.
عقد الإدخال وشكل الاستجابة وسلوك الخطأ
تلك الإخفاقات لا تُحاسب. مثال: خمسون ألفاً من صافي الدخل السنوي وقيمة سوقية قدرها مليون يعطيان معدل رسملة قدره خمسة. أرسلوا بجسم JSON عبر POST رقمين منتهيين إلزاميين. noi هو صافي الدخل التشغيلي السنوي بوحدة نقد واحدة؛ والأسماء المستعارة net_operating_income وannual_noi وnet_operating تشير إلى الحقل نفسه كي تحتفظ ورقة الوسيط بأسماء أعمدتها. property_value هي القيمة السوقية الحالية بتلك العملة نفسها؛ وتُقبل الأسماء المستعارة market_value وcurrent_value وvalue. يجوز أن يصل كل حقل عددي رقماً JSON أو سلسلة رقمية. الحقول الناقصة والسلاسل الفارغة والقيم غير المنتهية تفشل بـ invalid_input مع تسمية الحقل. إذا كان property_value صفراً أو سالباً أو ليس أكبر قطعاً من صفر رفض المعالج الطلب برسالة أن رقماً منتهياً موجباً مطلوب، لأن معدل الرسملة غير معرَّف عندما لا تكون قيمة العقار موجبة. يجوز أن يكون صافي الدخل السنوي صفراً أو سالباً: سنة شاغرة أو خاسرة في قيمة موجبة تنتج cap_rate صفرياً أو سالباً، وهو ناتج الدخول الصادق لا نسبة مقصوصة. عند النجاح يعيد الجسم noi وproperty_value ثم يبلّغ cap_rate نسبةً مئوية مقرَّبة half-up إلى ست منازل عشرية، مع سلسلة صيغة تعيد بيان المتطابقة. اقرنوا JSON بقاعدتكم لمعرفة أي تعريف لصافي الدخل يوافق القيمة التي اخترتموها — الاثنا عشر شهراً السابقة أو القائم أو التقديري — لأن هذا المسار يقسم الرقمين اللذين ترسلونهما؛ ولا يعيد بناء كشف التشغيل، ولا يختار نطاقاً للمعدل، ولا يحوّل العملات.
أين تثبت حاسبة معدل الرسملة جدواها
يعيد الوسطاء تشغيل الحقلين نفسيهما عند إقفال السنة أو تحرّك عرض للسعر، ثم يثبّتون cap_rate في نشرة تمهيدية حتى تبدأ كل محادثة مع مشترٍ من نسبة واحدة. تربط فرق المنتج العقد بأدوات الإدراج ومذكرات العرض وتجهيزات CI التي يجب أن تثبّت cap_rate دون استدعاء API تثمين. ولأن التنفيذ parse نقي من الطبقة A، يكلف كل استدعاء ناجح السعر الأساسي المنشور $0.002 بلا رموز نموذج ولا شبكة صادرة. أبقوا property_value موجباً قطعاً، وثبّتوا النسبة المقرَّبة في الاختبارات، فتحصلون على معدل رسملة قابل للتكرار للنشرات وإضافات LMS وعمال الحافة دون إقامة محرك دراسة جدوى خاص بكم.
حالات التكامل
نشرة الوسيط ومذكرات العرض
أعيدوا تسعير إعلان عند إقفال السنة أو تحرّك عرض للقيمة: الحاسبة نفسها، noi أو property_value جديدان، وcap_rate مشترك.
أسئلة تقنية
كم تكلفة حاسبة معدل الرسملة؟
أداة المتصفح مجانية. تستخدم طلبات API رصيد KIT المدفوع مسبقاً بسعر $0.002 لكل استدعاء ناجح؛ ولا تُحاسب المدخلات غير الصالحة.