Calculadora de tasa de capitalización

La tasa de capitalización, o tasa cap, es la rentabilidad sin apalancar que produciría un inmueble en renta si usted lo comprara al contado hoy: el ingreso operativo neto anual dividido por el valor de mercado actual, expresado en porcentaje. Inversores, intermediarios, prestamistas y tasadores usan ese único porcentaje para comparar anuncios entre barrios, antigüedades y clases de activo antes de abrir un modelo completo de viabilidad. Esta calculadora de tasa de capitalización toma dos cifras en la misma moneda —el ingreso operativo neto anual y el valor de mercado actual—, las divide, multiplica por cien y devuelve la tasa de capitalización como porcentaje, con la fórmula junto al resultado.

Cómo la tasa de capitalización convierte el NOI y el valor de mercado en una rentabilidad

La tasa de capitalización de un inmueble en renta es la rentabilidad sin apalancar que implica el precio de hoy: el ingreso operativo neto anual dividido por el valor de mercado actual, y luego escalado a porcentaje. El NOI es el ingreso del inmueble tras los gastos de explotación —vacancia, impuesto predial, seguros, suministros, gestión y reservas— y antes del servicio de la deuda, la depreciación y el impuesto sobre la renta.

Por eso dos edificios con la misma cartera de alquileres pueden imprimir tasas distintas: el de mayores costes de explotación tiene un NOI más delgado y una rentabilidad menor al mismo precio pedido. Un NOI de cincuenta mil sobre un valor de mercado de un millón es el cinco por ciento; un NOI de cuarenta y siete mil ochocientos cincuenta con setenta y cinco céntimos sobre un valor de ochocientos setenta y cinco mil ronda el cinco coma cuatro siete por ciento.

Un NOI nulo es un resultado legítimo y devuelve una tasa de cero en vez de un error: el activo no produjo ingreso operativo neto en el año medido. Un NOI negativo también es legítimo —los gastos superaron los ingresos— y la tasa vuelve negativa, que es la señal honesta y no un valor absoluto silencioso. Lo que no es legítimo es un valor del inmueble nulo o negativo, porque dividir por un precio no positivo no produce una rentabilidad.

Usted aporta ambas cifras en una sola moneda; la calculadora las divide y redondea el porcentaje half-up a seis decimales para que las pruebas coincidan byte a byte entre entornos de ejecución. Es una tasa de mercado de entrada, no una rentabilidad sobre el efectivo invertido, no un ratio de cobertura del servicio de la deuda y no una TIR de flujos de caja descontados.

Dónde aporta valor una calculadora de tasa de capitalización

Los compradores que criban anuncios usan una calculadora de tasa de capitalización para convertir el ingreso operativo neto del año pasado y el precio pedido en una sola rentabilidad comparable antes de dedicar un fin de semana a comparables de alquiler.

Prestamistas y tasadores toman el NOI del estado de seguimiento y el valor de mercado de la tasación o del contrato de compraventa, y comparan la tasa de entrada con un caso de cobertura del servicio de la deuda en vez de tratar cualquiera de los dos ratios como sustituto.

Es una búsqueda y un trabajo distintos de la regla del uno por ciento, de la cobertura del servicio de la deuda, de la capitalización de intereses y del valor actual neto: esas herramientas tasán el alquiler mensual frente al precio de compra, el ingreso frente a las cuotas del préstamo, el devengo de intereses impagados o una senda de flujos descontados. Una tasa de capitalización tasa un año de NOI sin apalancar frente al valor de hoy. La validación fallida no consume saldo.