Kapitalisierungsrate-Rechner

Die Kapitalisierungsrate, auch Cap Rate, ist die ungehebelte Rendite, die eine Anlageimmobilie erbrächte, wenn Sie sie heute bar kauften: der jährliche Nettobetriebsgewinn geteilt durch den aktuellen Marktwert, ausgedrückt als Prozent. Investoren, Vermittler, Kreditgeber und Gutachter nutzen diese eine Prozentzahl, um Inserate über Lagen, Baujahre und Assetklassen zu vergleichen, bevor sie ein vollständiges Prüfmodell öffnen. Dieser Kapitalisierungsrate-Rechner nimmt zwei Zahlen in derselben Währung — den jährlichen Nettobetriebsgewinn und den aktuellen Marktwert —, teilt sie, multipliziert mit einhundert und liefert die Kapitalisierungsrate als Prozent, mit der Formel neben dem Ergebnis.

Wie die Kapitalisierungsrate NOI und Marktwert in eine Rendite verwandelt

Die Kapitalisierungsrate einer Anlageimmobilie ist die ungehebelte Rendite, die der heutige Preis impliziert: der jährliche Nettobetriebsgewinn geteilt durch den aktuellen Marktwert, danach auf Prozent skaliert. NOI ist der Ertrag der Immobilie nach Betriebsausgaben — Leerstand, Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten, Verwaltung und Rücklagen — und vor Schuldendienst, Abschreibungen und Einkommensteuer. Deshalb können zwei Gebäude mit derselben Mietrolle unterschiedliche Raten ausweisen: das mit höheren Betriebskosten hat ein dünneres NOI und bei gleichem Angebotspreis eine niedrigere Rendite.

Ein NOI von fünfzigtausend auf einem Marktwert von einer Million ist fünf Prozent; ein NOI von siebenundvierzigtausendachthundertfünfzig und fünfundsiebzig Cent auf einem Wert von achthundertfünfundsiebzigtausend liegt bei etwa fünf Komma vier sieben Prozent. Ein NOI von null ist ein legitimes Ergebnis und liefert eine Rate von null statt eines Fehlers: der Vermögenswert hat im gemessenen Jahr keinen Nettobetriebsgewinn erzeugt. Ein negatives NOI ist ebenfalls legitim — die Ausgaben überstiegen die Einnahmen — und die Rate kommt negativ zurück, das ehrliche Signal statt eines stillen Absolutwerts.

Nicht legitim ist ein Immobilienwert von null oder negativ, weil die Division durch einen nicht positiven Preis keine Rendite ergibt. Dieser Endpunkt rekonstruiert keine Trailing-Twelve-Months-Rechnung, setzt keine Leerstandsannahme an, zieht keinen Schuldendienst ab und rechnet keine Währungen um. Sie liefern beide Zahlen in einer Währung; der Rechner teilt sie und rundet den Prozentsatz half-up auf sechs Dezimalstellen, damit Referenztests byteweise über Laufzeiten übereinstimmen.

Das ist eine Einstiegs-Marktkapitalisierungsrate, keine Eigenkapitalrendite nach Schulden, keine Schuldendienstdeckung und kein interner Zinsfuß eines Discounted-Cashflow.

Wo ein Kapitalisierungsrate-Rechner seinen Platz verdient

Käufer, die Inserate sichten, nutzen einen Kapitalisierungsrate-Rechner, um den Nettobetriebsgewinn des Vorjahres und den Angebotspreis in eine vergleichbare Rendite zu verwandeln, bevor sie ein Wochenende mit Mietvergleichen verbringen. Kreditgeber und Gutachter nehmen das NOI aus der Folgerechnung und den Marktwert aus dem Gutachten oder Kaufvertrag und vergleichen die Einstiegsrate mit einem Schuldendienstdeckungsfall, statt eines der beiden Verhältnisse als Ersatz zu behandeln.

Das ist eine andere Suche und eine andere Aufgabe als die Ein-Prozent-Regel, die Schuldendienstdeckung, die Zinskapitalisierung und der Kapitalwert: jene Werkzeuge bepreisen die Monatsmiete gegen den Kaufpreis, den Ertrag gegen Kreditraten, die Aufzinsung unbezahlter Zinsen oder einen diskontierten Cashflow-Pfad. Eine Kapitalisierungsrate bepreist ein Jahr ungehebeltes NOI gegen den heutigen Wert. Fehlgeschlagene Validierung wird nicht abgerechnet.