Calculadora de ocupación de equilibrio
Con una renta potencial de 120 000, gastos operativos de 40 000 y un servicio de deuda anual de 50 000, el inmueble debe estar ocupado al 75 % solo para cubrir costos, con un margen de desocupación del 25 %. Gratis en su navegador.
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Ejemplo resuelto
- Alquiler bruto potencial
- 120 000
- Gastos operativos
- 40 000
- Servicio de la deuda
- 50 000
- Ocupación de equilibrio (%)
- 75
- Margen de vacancia (%)
- 25
Esta calculadora toma la renta potencial bruta de un inmueble, sus gastos de explotación y el servicio anual de la deuda, y devuelve el porcentaje de ocupación de equilibrio —la parte de la renta completa que usted debe cobrar solo para cubrir los costes— junto con el margen de vacancia del que dispone antes de que el inmueble entre en pérdidas.
La fórmula de la ocupación de equilibrio
La ocupación de equilibrio responde a una única pregunta del análisis financiero: ¿qué fracción de la renta total de un inmueble hay que cobrar realmente para que el activo deje de perder dinero? La herramienta suma los gastos de explotación (opex) y el servicio anual de la deuda en una cifra de caja requerida, la divide entre la renta potencial bruta (GPR) y la multiplica por 100.
Con una GPR de 120.000, un opex de 40.000 y un servicio de la deuda de 50.000, la caja requerida es 90.000, de modo que la ocupación de equilibrio es 90.000 / 120.000 x 100 = 75%. También devuelve el margen de vacancia, calculado como 100 menos el porcentaje de equilibrio, que aquí es del 25% —la cantidad de unidades vacías o de renta no cobrada que la operación puede absorber antes de caer por debajo de cero—.
Ambas cifras salen directamente de las tres entradas de caja; no hay ningún factor de vacancia supuesto, tasa de capitalización ni curva de crecimiento incorporados.
Qué puede hacer con ella
Análisis de operaciones
Evalúe la compra de un inmueble residencial o comercial comprobando cuánta renta total debe cobrar para cubrir el opex y el préstamo, y cuánto colchón de vacancia le queda.
Informes para inversores y prestamistas
Produzca una cifra defendible de ocupación de equilibrio y margen de vacancia para un memorando o un expediente de préstamo, calculada de forma determinista a partir de tres entradas transparentes.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la salida del margen de vacancia?
Es 100 menos el porcentaje de ocupación de equilibrio —la parte de la renta que puede quedar sin cobrar o vacía antes de que el inmueble opere con pérdidas—.
¿Cómo se calcula la ocupación de equilibrio?
Sume los gastos operativos y el servicio de deuda anual, divida entre la renta potencial bruta y multiplique por 100. Con 120 000 de renta, 40 000 de gastos y 50 000 de deuda, necesita 90 000, es decir, un 75 % de ocupación.
¿Puedo dejar fuera las cuotas del préstamo?
Sí. Los gastos operativos y el servicio de deuda son opcionales y cuentan como cero si los deja vacíos, así que puede revisar un inmueble comprado sin préstamo o comparar la renta solo con la deuda.
¿Qué pasa si mis costos superan la renta potencial completa?
La calculadora se detiene con un aviso en lugar de mostrar una cifra superior al 100 %. Si los gastos más la deuda superan la renta potencial, el inmueble no cubre sus costos con ninguna ocupación, ni siquiera alquilado por completo.
¿Supone una tasa de desocupación o un crecimiento de la renta?
No. Los dos resultados salen solo de las tres cifras que usted introduce, sin factor de desocupación, tasa de capitalización ni crecimiento incorporados. Escriba la renta con ocupación total y deje que el margen muestre cuánta desocupación cabe.
Herramientas relacionadas
Para desarrolladores — acceso por API
Todo lo de esta página está disponible por programación. Esta sección es para equipos que quieren integrarlo en sus sistemas; el resto puede usar la herramienta de arriba sin más.
Endpoint de API
¿Prefiere automatizarlo? Un POST autenticado crea la tarea; el resultado llega por webhook o enlace firmado. La misma capacidad también se ejecuta aquí en la web, por email y desde Telegram — y pronto también desde nuestra app.
Llámela desde su stack
curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy \
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-H "Content-Type: application/json" \
-d '{"gross_potential_rent":120000}'const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy", {
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headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
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task_id = res.json()["task_id"]<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy", false, stream_context_create([
"http" => [
"method" => "POST",
"header" => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
"content" => '{"gross_potential_rent":120000}',
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]));
$task = json_decode($res, true);body := bytes.NewBufferString(`{"gross_potential_rent":120000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)Ejemplo de solicitud
{
"gross_potential_rent": 120000
}Ejemplo de respuesta
{
"task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
"type": "finance.break_even_occupancy",
"status": "queued",
"_links": {
"result": "/tasks/tsk_…/result"
}
}La API es asíncrona: la llamada devuelve un task_id al instante y el resultado llega por webhook. El polling está limitado a 1 req/s por tarea.
Precio
Precio publicado — sin tokens ni créditos inventados. Una tarea fallida no se cobra.
Errores
| HTTP | Código | Significado |
|---|---|---|
401 | unauthorized | API key ausente o inválida. |
402 | insufficient_balance | El saldo no cubre el precio de la tarea. |
404 | unknown_type | El tipo de tarea no existe. |
429 | rate_limited | Demasiadas peticiones. Use el webhook en vez de sondear. |
Notas técnicas
Entradas, valores por defecto, redondeo y validación
Solo gross_potential_rent es obligatorio y debe ser un número estrictamente mayor que cero. Tanto opex como debt_service son opcionales y su valor por defecto es 0, de modo que usted puede modelar un inmueble sin apalancamiento omitiendo debt_service, o una comprobación de ingresos en bruto omitiendo opex; cada uno, cuando se aporta, debe ser un número de cero o más. El motor impone una comprobación de cordura estricta: si opex más debt_service supera la renta potencial bruta, el equilibrio excedería el 100% y la operación nunca podría cubrir costes con ninguna ocupación, así que lanza un error tipado invalid_input ('costs exceed potential rent') en vez de devolver un número engañoso por encima de 100. Los tipos incorrectos o los gastos negativos también devuelven invalid_input.
Widget, API y landings en ocho idiomas
Las tareas del API se facturan desde $0.002 contra el saldo prepago del KIT y solo se cobran las ejecuciones correctas. Esta landing existe en ocho idiomas con slugs traducidos, de modo que un analista que busque en su propia lengua encuentra una página local, mientras que el contrato JSON —nombres y forma de los campos— permanece neutral en todos los locales.
Casos de integración
Estabilización y pruebas de estrés
Barra escenarios de ocupación mediante el API para ver cómo unos gastos crecientes o una hipoteca mayor empujan el punto de equilibrio y reducen el margen de vacancia.
Preguntas técnicas
¿Qué es exactamente la ocupación de equilibrio?
Es el porcentaje de renta potencial bruta que usted debe cobrar realmente para cubrir los gastos de explotación más el servicio de la deuda: (opex + debt_service) / gross_potential_rent x 100.
¿Puedo modelar un inmueble sin hipoteca?
Sí. Tanto opex como debt_service tienen valor por defecto 0, así que omita debt_service para un inmueble sin apalancamiento, u omita opex para comprobar un umbral basado solo en ingresos.
¿Por qué recibí un error invalid_input?
El motor rechaza un gross_potential_rent no positivo, un opex o debt_service negativo, y cualquier caso en que opex más debt_service supere la renta potencial bruta, ya que entonces el equilibrio excedería el 100%.
¿La herramienta del navegador es gratuita y precisa?
El widget es gratuito y ejecuta el mismo código determinista que el API, de modo que los resultados coinciden exactamente. El API se factura desde $0.002 y solo cobra las tareas correctas.