ForHosting KIT · Finanza e denaro

Calcolatore dell'occupazione di pareggio

Con un affitto potenziale di 120.000, spese operative di 40.000 e un servizio del debito annuo di 50.000, l'immobile deve essere occupato al 75% solo per coprire i costi, con un margine di sfitto del 25%. Gratis nel suo browser.

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Se inserisce
Canone lordo potenziale
120.000
Spese operative
40.000
Servizio del debito
50.000
Ottiene
Occupazione di pareggio (%)
75
Margine di sfitto (%)
25

Questo calcolatore prende il canone potenziale lordo di un immobile, le spese operative e il servizio annuale del debito e restituisce la percentuale di occupazione di pareggio — la quota del canone pieno che deve incassare solo per coprire i costi — insieme al margine di sfitto di cui dispone prima che l'immobile operi in perdita.

La formula dell'occupazione di pareggio

L'occupazione di pareggio risponde a un'unica domanda di sottoscrizione: quale frazione del monte canoni pieno di un immobile deve essere effettivamente incassata prima che l'attivo smetta di perdere denaro? Lo strumento somma le spese operative (opex) e il servizio annuale del debito in una cifra di cassa necessaria, la divide per il canone potenziale lordo (GPR) e la moltiplica per 100.

Con un GPR di 120.000, opex di 40.000 e servizio del debito di 50.000, la cassa necessaria è 90.000, quindi l'occupazione di pareggio è 90.000 / 120.000 x 100 = 75%. Restituisce inoltre il margine di sfitto, calcolato come 100 meno la percentuale di pareggio, che qui è del 25% — la quantità di unità vuote o di canone non incassato che l'operazione può assorbire prima di scendere sotto lo zero.

Entrambe le cifre derivano direttamente dai tre input di cassa; non c'è alcun fattore di sfitto presunto, tasso di capitalizzazione o curva di crescita incorporato.

Sottoscrizione dell'operazione

Selezioni un'acquisizione residenziale o commerciale verificando quanto del canone pieno deve incassare per coprire opex e il prestito, e quanto cuscinetto di sfitto rimane.

Reportistica per investitori e finanziatori

Produca una cifra difendibile di occupazione di pareggio e margine di sfitto per un memo o un dossier di prestito, calcolata in modo deterministico da tre input trasparenti.

Cos'è l'output del margine di sfitto?

È 100 meno la percentuale di occupazione di pareggio — la quota di canone che può restare non incassata o sfitta prima che l'immobile operi in perdita.

Come si calcola l'occupazione di pareggio?

Sommi le spese operative e il servizio del debito annuo, divida per l'affitto potenziale lordo e moltiplichi per 100. Con 120.000 di affitto, 40.000 di spese e 50.000 di debito servono 90.000, cioè il 75% di occupazione.

Posso escludere le rate del mutuo?

Sì. Le spese operative e il servizio del debito sono facoltativi e valgono zero se li lascia vuoti, così può valutare un immobile acquistato senza mutuo o confrontare l'affitto con il solo debito.

Che cosa succede se i costi superano l'affitto potenziale totale?

Il calcolatore si ferma con un avviso invece di mostrare una cifra oltre il 100%. Se spese e debito superano l'affitto potenziale, l'immobile non copre i costi con nessuna occupazione, nemmeno affittato per intero.

Il calcolo presuppone uno sfitto o una crescita degli affitti?

No. I due risultati derivano solo dai tre importi che lei inserisce, senza fattore di sfitto, tasso di capitalizzazione o curva di crescita incorporati. Inserisca l'affitto a piena occupazione e lasci che il margine mostri quanto sfitto è sostenibile.

Tutto quello che vedi in questa pagina è disponibile anche via API. Questa sezione è per i team che vogliono integrarlo nei propri sistemi; chi non ne ha bisogno può semplicemente usare lo strumento qui sopra.

POSThttps://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy

Autenticazione con Bearer token: un POST mette in coda l'attività e il risultato arriva via webhook o link firmato.

curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/finance/break-even-occupancy \
  -H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{"gross_potential_rent":120000}'
{
  "gross_potential_rent": 120000
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  "task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
  "type": "finance.break_even_occupancy",
  "status": "queued",
  "_links": {
    "result": "/tasks/tsk_…/result"
  }
}

L'API è asincrona: ricevi subito un task_id e puoi fare polling fino a 1 richiesta al secondo.

per richiesta$0.002

Prezzo pubblicato, senza token né crediti. Se l'attività fallisce, non paghi.

HTTPCodiceSignificato
401unauthorizedChiave API mancante o non valida: controlla l'header Authorization.
402insufficient_balanceCredito esaurito: ricarica per continuare a eseguire attività.
404unknown_typeTipo di attività sconosciuto: controlla il campo type della richiesta.
429rate_limitedTroppe richieste in poco tempo: rallenta e riprova tra qualche secondo.

Input, valori predefiniti, arrotondamento e validazione

Solo gross_potential_rent è obbligatorio e deve essere un numero strettamente maggiore di zero. Sia opex sia debt_service sono facoltativi e assumono per impostazione predefinita 0, così può modellare un immobile senza leva finanziaria omettendo debt_service, o un semplice controllo di ricavi omettendo opex; ciascuno, quando fornito, deve essere un numero pari a zero o superiore. Il motore impone un controllo di coerenza rigoroso: se opex più debt_service supera il canone potenziale lordo, il pareggio supererebbe il 100% e l'operazione non potrebbe mai coprire i costi a nessuna occupazione, quindi solleva un errore tipizzato invalid_input ('costs exceed potential rent') anziché restituire un numero fuorviante sopra 100. Anche tipi errati o spese negative restituiscono invalid_input.

Widget, API e landing in otto lingue

Le attività API sono fatturate da $0.002 sul saldo prepagato KIT e vengono addebitate solo le esecuzioni riuscite. Questa landing page esiste in otto lingue con slug tradotti, così un analista che cerca nella propria lingua trova una pagina locale, mentre il contratto JSON — nomi dei campi e struttura — resta neutro rispetto alla lingua in ogni locale.

Lease-up e stress test

Esplori scenari di occupazione tramite l'API per vedere come l'aumento delle spese o un mutuo più grande spinge il punto di pareggio e riduce il margine di sfitto.

Cos'è esattamente l'occupazione di pareggio?

È la percentuale del canone potenziale lordo che deve effettivamente incassare per coprire le spese operative più il servizio del debito: (opex + debt_service) / gross_potential_rent x 100.

Posso modellare un immobile senza mutuo?

Sì. Sia opex sia debt_service assumono per impostazione predefinita 0, quindi ometta debt_service per un immobile senza leva, oppure ometta opex per verificare una soglia basata solo sui ricavi.

Perché ho ricevuto un errore invalid_input?

Il motore rifiuta un gross_potential_rent non positivo, un opex o debt_service negativo e ogni caso in cui opex più debt_service supera il canone potenziale lordo, poiché il pareggio supererebbe allora il 100%.

Lo strumento nel browser è gratuito ed è accurato?

Il widget è gratuito ed esegue lo stesso codice deterministico dell'API, quindi i risultati coincidono esattamente. L'API è fatturata da $0.002 e addebita solo le attività riuscite.

Leggi la documentazione completa del KIT →