حاسبة FFO
صافي دخل قدره 1,000,000 زائد إهلاك 250,000 واستهلاك 50,000، ناقص أرباح بيع عقارات قدرها 80,000، يعطي أموال عمليات قدرها 1,220,000: ربح الصندوق العقاري دون الإهلاك الدفتري للمباني. مجانية في متصفحك.
- مجاني
- يعمل في متصفحك
- دون تسجيل
- بياناتك لا تغادر جهازك
شغّل الأداة مجانًا
مثال محلول
- صافي الدخل
- 1,000,000
- الاستهلاك
- 250,000
- الإطفاء
- 50,000
- أرباح بيع العقارات
- 80,000
- Da
- 300,000
- Ffo
- 1,220,000
الأموال من العمليات، أو FFO، هي مقياس الربح العقاري الذي يستخدمه المستثمرون وفرق إدارة صندوق REIT ومحللو الائتمان عندما يتشوه صافي الدخل وفق GAAP بإهلاك غير نقدي للمباني وبأرباح لمرة واحدة من بيع العقارات. تأخذ حاسبة FFO هذه أربعة أرقام منتهية بعملة واحدة — صافي الدخل والإهلاك والإطفاء وأرباح بيع العقارات — وتعيد إلى صافي الدخل العبئين غير النقديين، وتطرح أرباح بيع العقارات، وتعيد FFO مع إضافة D&A بوصفها وسيطاً.
كيف يحوّل FFO صافي الدخل وD&A وأرباح بيع العقارات إلى أموال من العمليات
الأموال من العمليات هي رقم الربح على أسلوب NAREIT الذي ينطلق من صافي الدخل وفق GAAP ثم يلغي أثرين يشوّهان بانتظام الربح المتكرر الشبيه بالنقد لشركة عقارية. يُهلك العقار محاسبياً حتى عندما تكون القيمة السوقية للمبنى مستقرة أو صاعدة، لذلك يُعاد إضافة إهلاك الأصل الحقيقي وإطفاء الأصول غير الملموسة المرتبطة. صافي دخل قدره مليون وإهلاك مئتان وخمسون ألفاً وإطفاء خمسون ألفاً وربح بيع ثمانون ألفاً تطبع FFO قدره مليون ومئتان وعشرون ألفاً، مع إضافة D&A قدرها ثلاثمئة ألف.
صافي دخل صفري أو D&A صفري أو أرباح صفرية نتيجة مشروعة وليست خطأً: فترة تعادل أو سنة بلا تصرفات ما زال لها FFO. يُقبل صافي الدخل السالب لأن صندوق REIT قد يطبع خسارة GAAP ومع ذلك يبلّغ FFO موجباً بعد إعادة إضافة الإهلاك. يُقبل الإهلاك أو الإطفاء السالب رقماً منتهياً لأن دائناً أو عكس انخفاض قيمة أو إعادة بيان قد تطبع تلك الإشارات؛ تتبعها المتطابقة بدل أخذ قيمة مطلقة.
لا تحسب هذه الحاسبة الأموال المعدّلة من العمليات ولا النقد المتاح للتوزيع ولا FFO للسهم، ولا تفرز D&A العقاري وحده من سطر إهلاك مختلط، ولا تخصّص FFO مشروعاً مشتركاً غير موحّد، ولا تحوّل العملات. تقدّمون أربعة أرقام منتهية تشترك سلفاً في فترة وعملة؛ تطبّق الحاسبة المتطابقة وتقرّب FFO وإضافة D&A half-up إلى منزلتين عشريتين حتى تتطابق الاختبارات بايتاً ببايت عبر بيئات التشغيل.
أين تثبت حاسبة FFO جدواها
تستخدم فرق مالية لصندوق REIT تفرز إغلاقاً ربع سنوي حاسبة FFO لتحويل صافي دخل الفترة الماضية وإهلاك العقار والإطفاء وأرباح بيع العقارات إلى بند واحد قابل للمقارنة من الأموال من العمليات قبل فتح دفتر تسوية NAREIT كامل. يعيد محللو الأسهم الذين يغطون صناديق REIT مدرجة تشغيل الحقول الأربعة نفسها عند إقفال السنة أو طلب جدول أقران لـ FFO، ثم يثبّتون ffo إلى جانب التوزيع حتى تبدأ تعليقات التغطية من رقم واحد لا من صافي دخل GAAP يضم إهلاك مبانٍ ترتفع قيمتها سلفاً.
تأخذ مكاتب الائتمان والمقرضون صافي الدخل من الإيداع وD&A من الإيضاحات وأرباح البيع من البنود المتوقفة أو الإيرادات الأخرى، ويقارنون ذلك FFO بتغطية الفوائد وبـ AFFO بعد النفقات الرأسمالية المتكررة بدل معاملة أي منها بديلاً. هذا بحث وعمل مختلفان عن متطابقة AFFO أو CAD وعن FFO للسهم وعن EBITDA وعن النقد من العمليات: تلك الأدوات تنطلق من تسويات أخرى وتجيب عن أسئلة أخرى. تستفيد مواقع المحتوى التي تترتب على حاسبة ffo أو الأموال من العمليات من ودجة حية يتطابق مسارها المجاني في المتصفح مع الأتمتة المدفوعة على الوحدة النقية نفسها.
تربط فرق المنتج العقد بقوائم تحقق الإغلاق ونماذج REIT وتجهيزات CI التي يجب أن تثبّت ffo دون استدعاء محرك محاسبي. التحقق الفاشل لا يستهلك الرصيد. أبقوا الحقول الأربعة منتهية، وثبّتوا FFO المقرَّب في الاختبارات، فتحصلون على رقم أموال من العمليات قابل للتكرار للنشرات وإضافات LMS وعمال الحافة دون إقامة دفتر أستاذ عام خاص بكم.
حالات الاستخدام
الإغلاق الربعي لصندوق REIT قبل دفتر NAREIT
حوّلوا صافي دخل الفترة الماضية وإهلاك العقار والإطفاء وأرباح البيع إلى بند FFO واحد قبل فتح التسوية الكاملة.
تغطية الأسهم وتعليقات التوزيع
ثبّتوا الأموال من العمليات إلى جانب التوزيع حتى يشترك الأقران في رقم واحد لا في صافي دخل GAAP يشوّهه إهلاك المباني.
مذكرات الائتمان مقابل AFFO والتغطية
انقلوا صافي دخل الإيداع وD&A الإيضاحات وأرباح التصرف إلى FFO عند الدخول بجانب تغطية الفوائد وحالة AFFO بعد النفقات الرأسمالية المتكررة.
الأسئلة الشائعة
لماذا تُطرح أرباح بيع العقارات؟ وماذا عن الخسارة؟
أرباح بيع العقارات ليست ربحاً تشغيلياً متكرراً، لذلك تُطرح.
ماذا يحدث إن نقص حقل أو لم يكن رقماً منتهياً؟
تُرفض NaN وInfinity والسلاسل الفارغة والحقول الناقصة ولا تُحاسب.
كم تكلفة حاسبة FFO؟ هل هذا AFFO أو FFO للسهم؟
يحسب هذا المسار FFO، لا AFFO ولا CAD ولا FFO للسهم. أداة المتصفح مجانية.
كيف تُحسب أموال العمليات؟
ابدأ بصافي الدخل، وأضف الإهلاك والاستهلاك، ثم اطرح أرباح بيع العقارات. وتعرض الحاسبة أيضًا مجموع الإهلاك والاستهلاك المُعاد إضافته، فترى كيف تكوّنت النتيجة.
لماذا يُضاف الإهلاك والاستهلاك إلى صافي الدخل؟
لأن المباني تُهلك محاسبيًا حتى عندما تثبت قيمتها السوقية أو ترتفع، وهذا القيد لا يُخرج نقدًا. وبإعادته إلى الدخل تعكس أموال العمليات الربح المتكرر للمحفظة العقارية بصورة أفضل.
أدوات ذات صلة
للمطوّرين — الوصول عبر API
كل ما في هذه الصفحة متاح برمجيًا. هذا القسم موجّه للفرق التقنية التي تريد ربط الأداة بأنظمتها الخاصة؛ بقية المستخدمين يمكنهم استخدام الأداة أعلاه مباشرة دون الحاجة لقراءة ما يلي.
الـEndpoint
صادِق على طلبك بترويسة Bearer، وأرسل طلب POST واحدًا لتدخل مهمتك قائمة التنفيذ فورًا؛ ثم تستلم النتيجة عبر webhook أو رابط موقّع.
استدعِ الخدمة من بيئتك
curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/fin/ffo \
-H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
-H "Content-Type: application/json" \
-d '{"net_income":1000000,"depreciation":250000,"amortization":50000,"gains_on_property_sales":80000}'const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/fin/ffo", {
method: "POST",
headers: {
"Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
"Content-Type": "application/json"
},
body: JSON.stringify({
"net_income": 1000000,
"depreciation": 250000,
"amortization": 50000,
"gains_on_property_sales": 80000
})
});
const { task_id } = await res.json();import os, requests
res = requests.post(
"https://api.kit.forhosting.com/fin/ffo",
headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
json={
"net_income": 1000000,
"depreciation": 250000,
"amortization": 50000,
"gains_on_property_sales": 80000
},
)
task_id = res.json()["task_id"]<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/fin/ffo", false, stream_context_create([
"http" => [
"method" => "POST",
"header" => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
"content" => '{"net_income":1000000,"depreciation":250000,"amortization":50000,"gains_on_property_sales":80000}',
],
]));
$task = json_decode($res, true);body := bytes.NewBufferString(`{"net_income":1000000,"depreciation":250000,"amortization":50000,"gains_on_property_sales":80000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/fin/ffo", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)مثال على الطلب
{
"net_income": 1000000,
"depreciation": 250000,
"amortization": 50000,
"gains_on_property_sales": 80000
}مثال على الاستجابة
{
"task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
"type": "fin.ffo",
"status": "queued",
"_links": {
"result": "/tasks/tsk_…/result"
}
}الواجهة غير متزامنة: تستلم task_id فور الإرسال، ويمكنك الاستعلام عن الحالة بمعدل طلب واحد في الثانية.
الأسعار
السعر معلن كما تراه: لا tokens ولا نظام نقاط؛ وإن فشلت المهمة فلن تُحاسَب عليها.
الأخطاء
| HTTP | الرمز | المعنى |
|---|---|---|
401 | unauthorized | مفتاح الوصول مفقود أو غير صالح؛ تحقق من ترويسة Bearer في طلبك. |
402 | insufficient_balance | رصيدك لا يكفي لتنفيذ هذه المهمة؛ أعد شحن الرصيد ثم أعد المحاولة. |
404 | unknown_type | نوع المهمة المطلوب غير موجود في الكتالوج — راجع الاسم المرسل في الطلب. |
429 | rate_limited | تجاوزت الحد المسموح من الطلبات؛ انتظر قليلًا ثم أعد المحاولة. |
ملاحظات تقنية
أي إدخال ناقص أو فارغ أو غير منتهٍ يفشل بـ invalid_input ولا يُحاسب. تشغّل الوحدة النقية نفسها ودجة المتصفح المجانية ومسار الـ API بسعر $0.002 لكل استدعاء ناجح، فلا تختلف ورقة الحساب عن سكربت الأتمتة في التقريب.
كيف يحوّل FFO صافي الدخل وD&A وأرباح بيع العقارات إلى أموال من العمليات
تُطرح أرباح بيع العقارات لأنها ليست ربحاً تشغيلياً متكرراً للمحفظة المتبقية؛ وخسارة البيع هي السطر نفسه بالإشارة المعاكسة، فـ gains_on_property_sales السالب يعيد تلك الخسارة بدل إخفائها. المتطابقة التي تستخدمها هذه الحاسبة هي ffo يساوي net_income زائد depreciation زائد amortization ناقص gains_on_property_sales. net_income هو السطر الأسفل للفترة بعملة واحدة. depreciation هو عبء الفترة الذي يوزّع التكاليف المرسملة للعقارات وغيرها من الملموسات؛ وamortization هو العبء الذي يوزّع غير الملموسات مثل عقود الإيجار القائمة أو عمولات التأجير عندما مرّت تلك المبالغ عبر صافي الدخل. gains_on_property_sales هو الربح الصافي للفترة المعترف به عند التصرف في العقارات.
عقد الإدخال وشكل الاستجابة وسلوك الخطأ
تلك الإخفاقات لا تُحاسب. المبالغ الصفرية والسالبة مسموحة: خسارة GAAP أو سنة بلا D&A أو خسارة صافية من البيع ما زالت تنتج FFO منتهياً لا خطأً. مثال: مليون من صافي الدخل ومئتان وخمسون ألفاً من الإهلاك وخمسون ألفاً من الإطفاء وثمانون ألفاً من أرباح بيع العقارات يعطيان إضافة D&A قدرها ثلاثمئة ألف وFFO قدره مليون ومئتان وعشرون ألفاً. أرسلوا بجسم JSON عبر POST أربعة أرقام منتهية إلزامية بعملة واحدة. net_income هو السطر الأسفل للفترة بعد الضريبة؛ والأسماء المستعارة net_profit وearnings وprofit تشير إلى الحقل نفسه كي تحتفظ الورقة بأسماء أعمدتها. depreciation هو عبء الفترة على الملموسات الذي يُعاد إضافته؛ ويُقبل dep وda_depreciation. amortization هو عبء الفترة على غير الملموسات الذي يُعاد إضافته؛ ويُقبل amort وda_amortization. gains_on_property_sales هو الربح الصافي للفترة من التصرف في العقارات، بالعملة نفسها؛ أرسلوا مبلغاً سالباً عندما اعترفت الفترة بخسارة صافية من البيع حتى تُعاد إضافة تلك الخسارة. وتُقبل الأسماء المستعارة gains وproperty_gains وgains_on_sale وproperty_sale_gains. يجوز أن يصل كل حقل عددي رقماً JSON أو سلسلة رقمية. الحقول الناقصة والسلاسل الفارغة والقيم غير المنتهية — NaN وInfinity أو نص لا يُقرأ عدداً — تفشل بـ invalid_input مع تسمية الحقل. عند النجاح يعيد الجسم net_income وdepreciation وamortization وgains_on_property_sales، ثم يبلّغ da بوصفه depreciation زائد amortization وffo بوصفه صافي الدخل زائد تلك الإضافة ناقص أرباح بيع العقارات، مقرَّبين half-up إلى منزلتين عشريتين، مع سلسلة صيغة تعيد بيان المتطابقة. اقرنوا JSON بقاعدتكم لمعرفة أي سطر إهلاك هو D&A عقاري وأي سطر أرباح هو بيع عقارات — فإيداعات GAAP كثيراً ما تخلط إهلاك الشركة بإهلاك العقار، وبنود الإيرادات الأخرى تخلط بيع الأصول ببنود أخرى — لأن هذا المسار يطبّق الأرقام الأربعة التي ترسلونها؛ ولا يعيد بناء الكشف، ولا يختار عرف NAREIT للعرض، ولا يحوّل العملات.
أين تثبت حاسبة FFO جدواها
ولأن التنفيذ parse نقي من الطبقة A، يكلف كل استدعاء ناجح السعر الأساسي المنشور $0.002 بلا رموز نموذج ولا شبكة صادرة.
أسئلة تقنية
كيف يُحسب FFO؟
ffo هو net_income زائد depreciation زائد amortization ناقص gains_on_property_sales. وتعيد الحاسبة أيضاً da بوصفه depreciation زائد amortization. تُقرَّب المبالغ half-up إلى منزلتين عشريتين.
لماذا يُعاد إضافة الإهلاك والإطفاء إلى صافي الدخل؟
يُهلك GAAP العقار حتى عندما تكون القيم مستقرة أو صاعدة، لذلك يعيد FFO على أسلوب NAREIT تلك الأعباء غير النقدية. depreciation وamortization حقلان إلزاميان منفصلان حتى ترسلوا كل سطر كما يظهر في الإيداع.