Calculateur FFO
Un résultat net de 1 000 000, plus 250 000 de dépréciation et 50 000 d'amortissement, moins 80 000 de plus-values sur cessions d'immeubles, donne un FFO de 1 220 000 : le résultat d'une foncière sans la dépréciation comptable des immeubles. Gratuit dans votre navigateur.
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Exemple résolu
- Revenu net
- 1 000 000
- Amortissement
- 250 000
- Amortissement
- 50 000
- Gains sur cessions immobilières
- 80 000
- Da
- 300 000
- Ffo
- 1 220 000
Les fonds provenant des opérations, ou FFO, sont la métrique de résultat immobilier qu'investisseurs, équipes de direction d'un REIT et analystes crédit utilisent lorsque le résultat net selon les GAAP est faussé par l'amortissement non cash des immeubles et par des plus-values ponctuelles sur cessions. Ce calculateur FFO prend quatre nombres finis dans une seule monnaie — résultat net, amortissement, amortissement des incorporels et plus-values sur cessions immobilières —, réintègre au résultat net les deux dotations non cash, retranche les plus-values sur ventes d'immeubles et renvoie le FFO avec le rajout de D&A comme intermédiaire.
Comment le FFO transforme résultat net, D&A et plus-values immobilières en fonds des opérations
Les fonds provenant des opérations sont le chiffre de résultat au style NAREIT qui part du résultat net selon les GAAP puis annule deux effets qui faussent de manière systématique le bénéfice récurrent, proche de la trésorerie, d'une société immobilière. L'immobilier est amorti en comptabilité même lorsque la valeur de marché de l'immeuble est stable ou en hausse, de sorte que l'amortissement des biens réels et l'amortissement des incorporels liés sont réintégrés.
Un million de résultat net, deux cent cinquante mille d'amortissement, cinquante mille d'amortissement des incorporels et quatre-vingt mille de plus-value sur cessions impriment un FFO d'un million deux cent vingt mille, avec un rajout de D&A de trois cent mille. Un résultat net nul, un D&A nul ou des plus-values nulles est un aboutissement légitime et non une erreur : une période à l'équilibre ou une année sans cessions a encore un FFO.
Un résultat net négatif est accepté parce qu'un REIT peut imprimer une perte GAAP et néanmoins publier un FFO positif une fois l'amortissement réintégré. Un amortissement ou un amortissement des incorporels négatif est accepté comme nombre fini, car un avoir, une reprise de dépréciation ou un retraitement peuvent imprimer ces signes ; l'identité les suit au lieu de prendre une valeur absolue.
Ce calculateur ne calcule pas les fonds des opérations ajustés, la trésorerie disponible pour distribution ni le FFO par action, n'isole pas seulement le D&A immobilier d'une ligne d'amortissement mixte, n'alloue pas le FFO d'une coentreprise non consolidée et ne convertit pas les devises. Vous fournissez quatre nombres finis qui partagent déjà une période et une monnaie ; le calculateur applique l'identité et arrondit le FFO et le rajout de D&A half-up à deux décimales pour que les tests coïncident octet par octet entre exécutions.
Où un calculateur FFO trouve son utilité
Les équipes finance d'un REIT qui criblent une clôture trimestrielle utilisent un calculateur FFO pour transformer le résultat net de la dernière période, l'amortissement immobilier, l'amortissement des incorporels et les plus-values sur cessions en une seule ligne comparable de fonds provenant des opérations avant d'ouvrir un classeur complet de réconciliation NAREIT.
Les analystes actions qui couvrent des REIT cotés relancent les quatre mêmes champs lorsqu'un exercice se clôt ou qu'un tableau de pairs demande le FFO, puis épinglent ffo à côté du dividende afin que les commentaires de couverture partent d'un seul chiffre plutôt que d'un résultat net GAAP qui embarque déjà l'amortissement d'immeubles qui s'apprécient.
Les desks crédit et les prêteurs prennent le résultat net du dépôt, le D&A des notes et les plus-values sur cessions des lignes abandonnées ou des autres produits, et comparent ce FFO à la couverture des intérêts et à l'AFFO après capex récurrent plutôt que de traiter l'un d'eux comme substitut. C'est une recherche et un travail différents d'une identité AFFO ou CAD, du FFO par action, de l'EBITDA et de la trésorerie d'exploitation : ces outils partent d'autres ajustements et répondent à d'autres questions.
Une validation échouée ne consomme pas le solde. Gardez les quatre champs finis, figez le FFO arrondi dans les tests, et vous obtenez un chiffre de fonds provenant des opérations reproductible pour teasers, plugins LMS et workers de bord, sans dresser un grand livre à vous.
Cas d’usage
Clôture trimestrielle du REIT avant le classeur NAREIT
Transformez le résultat net de la dernière période, l'amortissement immobilier, l'amortissement des incorporels et les plus-values sur cessions en une seule ligne de FFO avant d'ouvrir la réconciliation complète.
Couverture actions et commentaires de dividende
Épinglez les fonds provenant des opérations à côté du dividende afin que les pairs partagent un seul chiffre plutôt qu'un résultat net GAAP faussé par l'amortissement des immeubles.
Notes crédit face à l'AFFO et à la couverture
Ramenez le résultat net du dépôt, le D&A des notes et les plus-values de cession à un FFO d'entrée à côté de la couverture des intérêts et d'un cas d'AFFO après capex récurrent.
Questions fréquentes
Pourquoi retrancher les plus-values sur cessions d'immeubles ? Et en cas de perte ?
Les plus-values sur ventes d'immeubles ne sont pas un résultat d'exploitation récurrent, elles sont donc retranchées.
Que se passe-t-il si un champ manque ou n'est pas un nombre fini ?
NaN, Infinity, chaînes vides et champs manquants sont rejetés et ne sont pas facturés.
Pourquoi réintègre-t-on la dépréciation et l'amortissement ?
Parce que les immeubles sont dépréciés en comptabilité même quand leur valeur de marché se maintient ou monte, et cette charge ne sort pas de la trésorerie. En la réintégrant, le FFO reflète mieux le résultat récurrent du portefeuille.
Le FFO peut-il être positif malgré une perte nette ?
Oui. Une foncière peut publier une perte selon les normes GAAP et afficher pourtant un FFO positif une fois la dépréciation et l'amortissement réintégrés. Saisissez le résultat négatif tel quel : le calculateur conserve le signe.
Le calculateur donne-t-il l'AFFO ou le FFO par action ?
Non. Il donne le FFO et le montant des dotations réintégrées, mais pas l'AFFO, la trésorerie distribuable ni le FFO par action. Il ne répartit pas non plus le FFO des coentreprises non consolidées.
Outils associés
Pour les développeurs — accès API
Tout sur cette page est disponible par programmation. Cette section s'adresse aux équipes qui veulent l'intégrer à leurs systèmes ; les autres peuvent simplement utiliser l'outil ci-dessus.
Endpoint
Authentification par jeton Bearer : un seul POST met la tâche en file d’attente, et le résultat vous parvient par webhook ou lien signé.
Appeler depuis votre stack
curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/fin/ffo \
-H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
-H "Content-Type: application/json" \
-d '{"net_income":1000000,"depreciation":250000,"amortization":50000,"gains_on_property_sales":80000}'const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/fin/ffo", {
method: "POST",
headers: {
"Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
"Content-Type": "application/json"
},
body: JSON.stringify({
"net_income": 1000000,
"depreciation": 250000,
"amortization": 50000,
"gains_on_property_sales": 80000
})
});
const { task_id } = await res.json();import os, requests
res = requests.post(
"https://api.kit.forhosting.com/fin/ffo",
headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
json={
"net_income": 1000000,
"depreciation": 250000,
"amortization": 50000,
"gains_on_property_sales": 80000
},
)
task_id = res.json()["task_id"]<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/fin/ffo", false, stream_context_create([
"http" => [
"method" => "POST",
"header" => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
"content" => '{"net_income":1000000,"depreciation":250000,"amortization":50000,"gains_on_property_sales":80000}',
],
]));
$task = json_decode($res, true);body := bytes.NewBufferString(`{"net_income":1000000,"depreciation":250000,"amortization":50000,"gains_on_property_sales":80000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/fin/ffo", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)Exemple de requête
{
"net_income": 1000000,
"depreciation": 250000,
"amortization": 50000,
"gains_on_property_sales": 80000
}Exemple de réponse
{
"task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
"type": "fin.ffo",
"status": "queued",
"_links": {
"result": "/tasks/tsk_…/result"
}
}L’API est asynchrone : chaque appel renvoie un task_id immédiatement, puis vous interrogez l’état à raison d’une requête par seconde.
Tarifs
Le prix est publié, sans tokens ni crédits. Une tâche qui échoue n’est pas facturée.
Erreurs
| HTTP | Code | Signification |
|---|---|---|
401 | unauthorized | Clé API absente ou invalide : vérifiez l’en-tête Authorization. |
402 | insufficient_balance | Solde insuffisant : rechargez votre compte pour lancer cette tâche. |
404 | unknown_type | Type de tâche inconnu : vérifiez le champ type de votre requête. |
429 | rate_limited | Trop de requêtes : ralentissez la cadence, puis réessayez. |
Notes techniques
Toute entrée manquante, vide ou qui n'est pas un nombre fini échoue avec invalid_input et n'est pas facturée.
Comment le FFO transforme résultat net, D&A et plus-values immobilières en fonds des opérations
Les plus-values sur cessions d'immeubles sont retranchées car elles ne sont pas un résultat d'exploitation récurrent du portefeuille qui reste ; une perte sur cession est la même ligne au signe opposé, ainsi un gains_on_property_sales négatif réintègre cette perte au lieu de la cacher. L'identité utilisée par ce calculateur est ffo égal à net_income plus depreciation plus amortization moins gains_on_property_sales. net_income est la ligne du bas de la période dans une seule monnaie. depreciation est la dotation de période qui répartit les coûts capitalisés d'immeubles et d'autres corporels ; amortization est la dotation qui répartit des incorporels tels que baux en place ou commissions de location lorsque ces montants ont transité par le résultat net. gains_on_property_sales est la plus-value nette de période constatée sur les cessions d'immeubles.
Contrat d'entrée, forme de la réponse et comportement d'erreur
Les montants nuls et négatifs sont autorisés : une perte GAAP, une année sans D&A ou une perte nette sur cession produisent encore un FFO fini plutôt qu'une erreur. Exemple : un million de résultat net, deux cent cinquante mille d'amortissement, cinquante mille d'amortissement des incorporels et quatre-vingt mille de plus-values sur cessions donnent un rajout de D&A de trois cent mille et un FFO d'un million deux cent vingt mille. Envoyez par POST un corps JSON avec quatre nombres finis obligatoires dans une seule monnaie. net_income est la ligne du bas de la période après impôt ; les alias net_profit, earnings et profit pointent vers le même champ afin que la feuille conserve le nom de ses colonnes. depreciation est la dotation de période sur les corporels qui se réintègre ; les alias dep et da_depreciation sont acceptés. amortization est la dotation sur les incorporels qui se réintègre ; les alias amort et da_amortization sont acceptés. gains_on_property_sales est la plus-value nette de période sur les cessions d'immeubles, dans la même monnaie ; envoyez un montant négatif lorsque la période a constaté une perte nette sur cession afin que cette perte soit réintégrée. Les alias gains, property_gains, gains_on_sale et property_sale_gains sont acceptés. Chaque champ numérique peut arriver comme nombre JSON ou comme chaîne numérique. Les champs manquants, les chaînes vides et les valeurs non finies — NaN, Infinity, ou un texte qui ne s'interprète pas comme nombre — échouent avec invalid_input en nommant le champ. Ces échecs ne sont pas facturés. Si la validation passe, le corps répète net_income, depreciation, amortization et gains_on_property_sales, puis indique da comme depreciation plus amortization et ffo comme résultat net plus ce rajout moins les plus-values sur cessions, tous deux arrondis half-up à deux décimales, plus une chaîne de formule qui réaffirme l'identité. Associez le JSON à votre propre règle sur quelle ligne d'amortissement est du D&A immobilier et quelle ligne de plus-values est une cession d'immeubles — les dépôts GAAP mélangent souvent amortissement corporate et amortissement immobilier, et les lignes d'autres produits mélangent cessions d'actifs et autres postes — car cet endpoint applique les quatre nombres que vous envoyez ; il ne reconstruit pas l'état, ne choisit pas une convention NAREIT de présentation et ne convertit pas les devises.
Où un calculateur FFO trouve son utilité
Comme l'implémentation est parse pure de palier A, chaque appel réussi coûte le prix de base publié $0.002 sans jetons de modèle ni réseau sortant.
Questions techniques
Comment calcule-t-on le FFO ?
ffo est net_income plus depreciation plus amortization moins gains_on_property_sales. Le calculateur renvoie aussi da comme depreciation plus amortization. Les montants s'arrondissent half-up à deux décimales.
Pourquoi réintégrer amortissement et amortissement des incorporels au résultat net ?
Les GAAP amortissent l'immobilier même lorsque les valeurs sont stables ou en hausse, aussi le FFO au style NAREIT réintègre ces dotations non cash. depreciation et amortization sont des champs obligatoires distincts afin que vous envoyiez chaque ligne telle qu'elle figure au dépôt.
Que coûte le calculateur FFO ? S'agit-il de l'AFFO ou du FFO par action ?
Cet endpoint calcule le FFO, non l'AFFO, le CAD ni le FFO par action. L'outil du navigateur est gratuit. Les requêtes API utilisent le solde prépayé KIT à $0.002 par appel réussi ; une entrée invalide n'est pas facturée.