Calcolatore FFO

I fondi dalle operazioni, o FFO, sono la metrica di risultato immobiliare che investitori, team di direzione di un REIT e analisti del credito usano quando l'utile netto secondo i GAAP resta distorto dall'ammortamento non monetario degli edifici e da plusvalenze una tantum sulle vendite immobiliari. Questo calcolatore FFO prende quattro numeri finiti in una sola valuta — utile netto, ammortamento dei cespiti, ammortamento degli immateriali e plusvalenze su cessioni immobiliari —, somma di nuovo all'utile netto le due quote non monetarie, sottrae le plusvalenze su vendite di immobili e restituisce l'FFO insieme al riaccredito di D&A come intermedio.

Come l'FFO trasforma utile netto, D&A e plusvalenze immobiliari in fondi dalle operazioni

I fondi dalle operazioni sono la cifra di risultato in stile NAREIT che parte dall'utile netto secondo i GAAP e annulla due effetti che falsano in modo sistematico l'utile ricorrente, simile alla cassa, di una società immobiliare. L'immobile si ammortizza in contabilità anche quando il valore di mercato dell'edificio è stabile o in aumento, quindi l'ammortamento del cespite reale e l'ammortamento degli immateriali collegati si sommano di nuovo.

Un milione di utile netto, duecentocinquantamila di ammortamento cespiti, cinquantamila di ammortamento immateriali e ottantamila di plusvalenza su cessioni stampano un FFO di un milione duecentoventimila, con un riaccredito di D&A di trecentomila. Utile netto nullo, D&A nullo o plusvalenze nulle sono un esito legittimo e non un errore: un periodo di pareggio o un anno senza cessioni ha comunque un FFO. L'utile netto negativo è accettato perché un REIT può stampare una perdita GAAP e ciononostante pubblicare un FFO positivo una volta sommato l'ammortamento.

Ammortamento cespiti o ammortamento immateriali negativi sono accettati come numero finito perché un accredito, un ripristino di valore o una riclassifica possono stampare quei segni; l'identità li segue invece di prendere un valore assoluto. Questo calcolatore non calcola i fondi dalle operazioni rettificati, la cassa disponibile per la distribuzione né l'FFO per azione, non isola solo il D&A immobiliare da una riga mista di ammortamento, non ripartisce l'FFO di una joint venture non consolidata e non converte valute.

Lei fornisce quattro numeri finiti che condividono già un periodo e una valuta; il calcolatore applica l'identità e arrotonda FFO e riaccredito di D&A half-up a due decimali perché i test coincidano byte per byte tra runtime.

Dove un calcolatore FFO rende il proprio servizio

I team finanziari di un REIT che selezionano una chiusura trimestrale usano un calcolatore FFO per trasformare l'utile netto dell'ultimo periodo, l'ammortamento immobiliare, l'ammortamento degli immateriali e le plusvalenze su cessioni in una sola riga confrontabile di fondi dalle operazioni prima di aprire un libro completo di riconciliazione NAREIT.

Gli analisti azionari che coprono REIT quotati rielaborano gli stessi quattro campi quando l'esercizio chiude o una tabella di pari chiede l'FFO, poi fissano ffo accanto al dividendo così i commenti di copertura partono da una sola cifra e non dall'utile netto GAAP che già incorpora l'ammortamento di edifici che si rivalutano.

I desk del credito e i finanziatori prendono l'utile netto dal deposito, il D&A dalle note e le plusvalenze su cessioni da linee dismesse o da altri ricavi, e confrontano quell'FFO con la copertura degli interessi e con l'AFFO dopo capex ricorrente invece di trattare uno di essi come sostituto. È una ricerca e un lavoro diversi da un'identità AFFO o CAD, dall'FFO per azione, dall'EBITDA e dalla cassa operativa: quegli strumenti partono da altri aggiustamenti e rispondono ad altre domande. La convalida fallita non consuma saldo.

Mantenga i quattro campi finiti, fissi nei test l'FFO arrotondato e otterrà una cifra di fondi dalle operazioni riproducibile per teaser, plugin LMS e worker di bordo senza allestire un libro mastro proprio.