FFO-Rechner

Funds from Operations, oder FFO, ist die Immobilien-Ergebniskennzahl, die Investoren, REIT-Leitungsteams und Credit-Analysten nutzen, wenn der GAAP-Jahresüberschuss durch nicht zahlungswirksame Gebäudeabschreibung und durch einmalige Veräußerungsgewinne verzerrt wird. Dieser FFO-Rechner nimmt vier endliche Zahlen in einer Währung — Jahresüberschuss, Abschreibung, Amortisation und Gewinne aus Immobilienverkäufen —, addiert die zwei nicht zahlungswirksamen Aufwände zum Jahresüberschuss zurück, zieht Gewinne aus Immobilienveräußerungen ab und liefert das FFO zusammen mit dem D&A-Rückaddition als Zwischengröße.

Wie das FFO Jahresüberschuss, D&A und Immobiliengewinne in operative Mittel verwandelt

Funds from Operations ist die Ergebniszahl im NAREIT-Stil, die vom GAAP-Jahresüberschuss startet und dann zwei Effekte rückgängig macht, die das wiederkehrende, cashnahe Ergebnis einer Immobiliengesellschaft systematisch verzerren. Immobilien werden bilanziell abgeschrieben, selbst wenn der Marktwert des Gebäudes stabil oder steigend ist, daher werden die Abschreibung der Sachanlagen und die Amortisation verbundener Immaterieller zurückaddiert. Ein Jahresüberschuss von einer Million, zweihundertfünfzigtausend Abschreibung, fünfzigtausend Amortisation und achtzigtausend Veräußerungsgewinn drucken ein FFO von einer Million zweihundertzwanzigtausend, mit einem D&A-Rückaddition von dreihunderttausend.

Nullüberschuss, Null-D&A oder Nullgewinne sind ein legitimes Ergebnis und kein Fehler: eine Periode am Break-even oder ein Jahr ohne Abgänge hat weiterhin ein FFO. Ein negativer Jahresüberschuss wird akzeptiert, weil ein REIT einen GAAP-Verlust drucken und dennoch ein positives FFO berichten kann, sobald die Abschreibung zurückaddiert ist. Negative Abschreibung oder Amortisation wird als endliche Zahl akzeptiert, weil eine Gutschrift, eine Wertaufholung oder eine Umgliederung diese Vorzeichen drucken kann; die Identität folgt ihnen, statt einen Absolutbetrag zu nehmen.

Dieser Rechner berechnet kein Adjusted FFO, kein Cash Available for Distribution und kein FFO je Aktie, isoliert nicht nur das Immobilien-D&A aus einer gemischten Abschreibungszeile, allokiert kein FFO nicht konsolidierter Joint Ventures und rechnet keine Währungen um. Sie übergeben vier endliche Zahlen, die bereits eine Periode und eine Währung teilen; der Rechner wendet die Identität an und rundet FFO und D&A-Rückaddition half-up auf zwei Dezimalstellen, damit Tests laufzeitübergreifend bytegenau übereinstimmen.

Wo ein FFO-Rechner seinen Nutzen verdient

REIT-Finanzteams, die einen Quartalsabschluss sichten, nutzen einen FFO-Rechner, um den Jahresüberschuss der letzten Periode, die Immobilienabschreibung, die Amortisation und die Gewinne aus Immobilienverkäufen in eine vergleichbare Funds-from-Operations-Zeile zu verwandeln, bevor sie ein vollständiges NAREIT-Überleitungsworkbook öffnen. Equity-Analysten, die gelistete REITs abdecken, führen dieselben vier Felder erneut aus, wenn das Jahr schließt oder eine Peer-Tabelle FFO verlangt, und heften ffo neben die Dividende, damit Coverage-Kommentare von einer Zahl starten und nicht vom GAAP-Jahresüberschuss, der die Abschreibung wertsteigender Gebäude schon enthält.

Credit-Desks und Kreditgeber nehmen den Jahresüberschuss aus der Einreichung, das D&A aus den Notes und die Veräußerungsgewinne aus aufgegebenen oder sonstigen Erträgen und vergleichen dieses FFO mit der Zinsdeckung und mit dem AFFO nach wiederkehrendem Capex, statt eines davon als Ersatz zu behandeln. Das ist eine andere Suche und eine andere Aufgabe als eine AFFO- oder CAD-Identität, als FFO je Aktie, als EBITDA und als Cash from Operations: jene Werkzeuge starten von anderen Anpassungen und beantworten andere Fragen. Fehlgeschlagene Prüfung wird nicht abgerechnet.

Halten Sie alle vier Felder endlich, pinnen Sie das gerundete FFO in Tests, und Sie erhalten eine reproduzierbare Funds-from-Operations-Zahl für Teaser, LMS-Plugins und Edge-Worker, ohne ein eigenes Hauptbuch aufzustellen.