Calculadora FFO
Un resultado neto de 1.000.000 más 250.000 de depreciación y 50.000 de amortización, menos 80.000 de plusvalías por ventas de inmuebles, da un FFO de 1.220.000: el resultado de un REIT sin la depreciación contable de los edificios. Gratis en su navegador.
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Ejemplo resuelto
- Ingreso neto
- 1 000 000
- Depreciación
- 250 000
- Amortización
- 50 000
- Ganancias por venta de propiedades
- 80 000
- Da
- 300 000
- Ffo
- 1 220 000
Los fondos de operaciones, o FFO, son la métrica de resultado inmobiliario que inversores, equipos de dirección de un REIT y analistas de crédito emplean cuando el resultado neto según GAAP queda distorsionado por la depreciación no monetaria de los edificios y por plusvalías puntuales en ventas de inmuebles. Esta calculadora de FFO toma cuatro números finitos en una sola moneda —resultado neto, depreciación, amortización y plusvalías por venta de inmuebles—, suma de nuevo al resultado neto las dos dotaciones no monetarias, resta las plusvalías por venta de bienes raíces y devuelve el FFO junto con el reintegro de D&A como intermedio.
Cómo el FFO convierte resultado neto, D&A y plusvalías inmobiliarias en fondos de operaciones
Los fondos de operaciones son la cifra de resultado al estilo NAREIT que parte del resultado neto según GAAP y deshace dos efectos que falsean de forma sistemática el beneficio recurrente, similar a caja, de una compañía inmobiliaria. El inmueble se deprecia en contabilidad aunque el valor de mercado del edificio sea estable o creciente, de modo que la depreciación del inmueble y la amortización de intangibles relacionados se suman de nuevo.
Un millón de resultado neto, doscientos cincuenta mil de depreciación, cincuenta mil de amortización y ochenta mil de plusvalía en ventas imprimen un FFO de un millón doscientos veinte mil, con un reintegro de D&A de trescientos mil. Resultado neto nulo, D&A nulo o plusvalías nulas son un desenlace legítimo y no un error: un periodo de equilibrio o un año sin disposiciones sigue teniendo un FFO.
El resultado neto negativo se acepta porque un REIT puede imprimir una pérdida GAAP y aun así informar un FFO positivo una vez sumada la depreciación. La depreciación o la amortización negativas se aceptan como número finito porque un abono, una reversión de deterioro o una reformulación pueden imprimir esos signos; la identidad los sigue en lugar de tomar un valor absoluto.
Esta calculadora no calcula fondos de operaciones ajustados, caja disponible para distribución ni FFO por acción, no extrae solo el D&A inmobiliario de una línea mixta de depreciación, no reparte el FFO de un joint venture no consolidado y no convierte divisas. Usted aporta cuatro números finitos que ya comparten un periodo y una moneda; la calculadora aplica la identidad y redondea el FFO y el reintegro de D&A half-up a dos decimales para que las pruebas coincidan byte a byte entre entornos.
Dónde aporta valor una calculadora de FFO
Los equipos financieros de un REIT que criban un cierre trimestral usan una calculadora de FFO para convertir el resultado neto del último periodo, la depreciación inmobiliaria, la amortización y las plusvalías por venta de inmuebles en una sola línea comparable de fondos de operaciones antes de abrir un libro completo de conciliación NAREIT.
Los analistas de renta variable que cubren REIT cotizados vuelven a ejecutar los mismos cuatro campos cuando cierra el ejercicio o una tabla de comparables pide FFO, y fijan ffo junto al dividendo para que los comentarios de cobertura arranquen desde una sola cifra y no desde un resultado neto GAAP que ya incorpora la depreciación de edificios que se revalorizan.
Las mesas de crédito y los prestamistas toman el resultado neto del depósito, el D&A de las notas y las plusvalías por ventas de líneas discontinuadas o de otros ingresos, y comparan ese FFO con la cobertura de intereses y con el AFFO tras capex recurrente en vez de tratar cualquiera de ellos como sustituto.
Es una búsqueda y un trabajo distintos de una identidad de AFFO o CAD, del FFO por acción, del EBITDA y de la caja de las operaciones: esas herramientas parten de otros ajustes y responden a otras preguntas. Los equipos de producto integran el contrato en listas de cierre, modelos de REIT y pruebas CI que deben fijar ffo sin llamar a un motor contable. La validación fallida no consume saldo.
Mantenga los cuatro campos finitos, fije en las pruebas el FFO redondeado y obtendrá una cifra de fondos de operaciones reproducible para teasers, plugins LMS y workers de borde sin montar un libro mayor propio.
Qué puede hacer con ella
Cierre trimestral del REIT antes del libro NAREIT
Convierta el resultado neto del último periodo, la depreciación inmobiliaria, la amortización y las plusvalías por venta en una sola línea de FFO antes de abrir la conciliación completa.
Cobertura de renta variable y comentarios de dividendo
Fije los fondos de operaciones junto al dividendo para que los comparables compartan una sola cifra y no un resultado neto GAAP distorsionado por la depreciación de edificios.
Memorandos de crédito frente a AFFO y cobertura
Lleve el resultado neto del depósito, el D&A de las notas y las plusvalías de disposición a un FFO de entrada junto a la cobertura de intereses y a un caso de AFFO tras capex recurrente.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el FFO?
Los importes se redondean half-up a dos decimales.
¿Por qué se restan las plusvalías por venta de inmuebles? ¿Y si hay una pérdida?
Las plusvalías por venta de bienes raíces no son un resultado operativo recurrente, así que se restan.
¿Qué ocurre si falta un campo o no es un número finito?
Se rechazan NaN, Infinity, cadenas vacías y campos ausentes, y no se facturan.
¿Por qué se suman la depreciación y la amortización al resultado neto?
Porque los inmuebles se deprecian en contabilidad aunque su valor de mercado se mantenga o suba, y ese cargo no supone salida de caja. Al devolverlo al resultado, el FFO refleja mejor el beneficio recurrente de la cartera.
¿Puede el FFO ser positivo si el resultado neto es una pérdida?
Sí. Un REIT puede declarar pérdidas según GAAP y aun así mostrar un FFO positivo una vez sumadas la depreciación y la amortización. Introduzca el resultado neto negativo tal cual; la calculadora respeta el signo.
Herramientas relacionadas
Para desarrolladores — acceso por API
Todo lo de esta página está disponible por programación. Esta sección es para equipos que quieren integrarlo en sus sistemas; el resto puede usar la herramienta de arriba sin más.
Endpoint de API
¿Prefiere automatizarlo? Un POST autenticado crea la tarea; el resultado llega por webhook o enlace firmado. La misma capacidad también se ejecuta aquí en la web, por email y desde Telegram — y pronto también desde nuestra app.
Llámela desde su stack
curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/fin/ffo \
-H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
-H "Content-Type: application/json" \
-d '{"net_income":1000000,"depreciation":250000,"amortization":50000,"gains_on_property_sales":80000}'const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/fin/ffo", {
method: "POST",
headers: {
"Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
"Content-Type": "application/json"
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body: JSON.stringify({
"net_income": 1000000,
"depreciation": 250000,
"amortization": 50000,
"gains_on_property_sales": 80000
})
});
const { task_id } = await res.json();import os, requests
res = requests.post(
"https://api.kit.forhosting.com/fin/ffo",
headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
json={
"net_income": 1000000,
"depreciation": 250000,
"amortization": 50000,
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task_id = res.json()["task_id"]<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/fin/ffo", false, stream_context_create([
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"method" => "POST",
"header" => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
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],
]));
$task = json_decode($res, true);body := bytes.NewBufferString(`{"net_income":1000000,"depreciation":250000,"amortization":50000,"gains_on_property_sales":80000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/fin/ffo", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)Ejemplo de solicitud
{
"net_income": 1000000,
"depreciation": 250000,
"amortization": 50000,
"gains_on_property_sales": 80000
}Ejemplo de respuesta
{
"task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
"type": "fin.ffo",
"status": "queued",
"_links": {
"result": "/tasks/tsk_…/result"
}
}La API es asíncrona: la llamada devuelve un task_id al instante y el resultado llega por webhook. El polling está limitado a 1 req/s por tarea.
Precio
Precio publicado — sin tokens ni créditos inventados. Una tarea fallida no se cobra.
Errores
| HTTP | Código | Significado |
|---|---|---|
401 | unauthorized | API key ausente o inválida. |
402 | insufficient_balance | El saldo no cubre el precio de la tarea. |
404 | unknown_type | El tipo de tarea no existe. |
429 | rate_limited | Demasiadas peticiones. Use el webhook en vez de sondear. |
Notas técnicas
Cualquier entrada ausente, vacía o que no sea un número finito falla con invalid_input y no se factura.
Cómo el FFO convierte resultado neto, D&A y plusvalías inmobiliarias en fondos de operaciones
Las plusvalías por venta de inmuebles se restan porque no son un resultado operativo recurrente de la cartera que permanece; una pérdida en la venta es la misma línea con el signo contrario, así que un gains_on_property_sales negativo suma esa pérdida en vez de ocultarla. La identidad que usa esta calculadora es ffo igual a net_income más depreciation más amortization menos gains_on_property_sales. net_income es la línea inferior del periodo en una sola moneda. depreciation es la dotación del periodo que reparte costes capitalizados de inmuebles y otros tangibles; amortization es la dotación que reparte intangibles como arrendamientos en vigor o comisiones de alquiler cuando esas cantidades pasaron por el resultado neto. gains_on_property_sales es la plusvalía neta del periodo reconocida en disposiciones de bienes raíces.
Contrato de entrada, forma de la respuesta y comportamiento ante errores
Esos fallos no se facturan. Se permiten importes nulos y negativos: una pérdida GAAP, un año sin D&A o una pérdida neta en la venta siguen produciendo un FFO finito en vez de un error. Ejemplo: un millón de resultado neto, doscientos cincuenta mil de depreciación, cincuenta mil de amortización y ochenta mil de plusvalías por venta de inmuebles producen un reintegro de D&A de trescientos mil y un FFO de un millón doscientos veinte mil. Envíe por POST un cuerpo JSON con cuatro números finitos obligatorios en una sola moneda. net_income es la línea inferior del periodo después de impuestos; los alias net_profit, earnings y profit apuntan al mismo campo para que la hoja conserve el nombre de sus columnas. depreciation es la dotación del periodo sobre tangibles que se suma de nuevo; se aceptan los alias dep y da_depreciation. amortization es la dotación sobre intangibles que se suma de nuevo; se aceptan amort y da_amortization. gains_on_property_sales es la plusvalía neta del periodo en disposiciones de bienes raíces, en la misma moneda; envíe un importe negativo cuando el periodo reconoció una pérdida neta en la venta para que esa pérdida se sume de nuevo. Se aceptan los alias gains, property_gains, gains_on_sale y property_sale_gains. Cada campo numérico puede llegar como número JSON o como cadena numérica. Los campos ausentes, las cadenas vacías y los valores no finitos —NaN, Infinity o texto que no se interpreta como número— fallan con invalid_input nombrando el campo. Si la validación pasa, el cuerpo repite net_income, depreciation, amortization y gains_on_property_sales, informa da como depreciation más amortization y ffo como resultado neto más ese reintegro menos plusvalías por venta de inmuebles, ambos redondeados half-up a dos decimales, más una cadena de fórmula que reafirma la identidad. Combine el JSON con su propia regla sobre qué línea de depreciación es D&A inmobiliario y qué línea de plusvalías es venta de inmuebles —los depósitos GAAP a menudo mezclan depreciación corporativa con depreciación inmobiliaria, y las líneas de otros ingresos a menudo mezclan ventas de activos con otras partidas—, porque este endpoint aplica los cuatro números que usted manda; no reconstruye el estado, no elige un criterio NAREIT de presentación y no convierte divisas.
Dónde aporta valor una calculadora de FFO
Como la implementación es parse pura de nivel A, cada llamada correcta cuesta el precio base publicado $0.002 sin tokens de modelo ni red saliente.
Preguntas técnicas
¿Por qué se suma de nuevo la depreciación y la amortización al resultado neto?
GAAP deprecia el inmueble aunque los valores sean estables o crecientes, de modo que el FFO al estilo NAREIT suma de nuevo esas dotaciones no monetarias. depreciation y amortization son campos obligatorios aparte para que envíe cada línea tal como aparece en el depósito.
¿Cuánto cuesta la calculadora de FFO? ¿Es AFFO o FFO por acción?
Este endpoint calcula FFO, no AFFO, CAD ni FFO por acción. La herramienta del navegador es gratuita. Las peticiones API usan saldo prepago de KIT a $0.002 por llamada correcta; la entrada no válida no se factura.