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FFO計算機

純利益1,000,000に減価償却250,000と無形資産償却50,000を足し、不動産売却益80,000を引くと、FFOは1,220,000です。建物の帳簿上の償却を除いたREITの利益が分かります。ブラウザで無料で使えます。

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計算例

入力した場合
純所得
1,000,000
減価償却
250,000
償却
50,000
不動産売却益
80,000
結果
Da
300,000
Ffo
1,220,000

運営資金、すなわち FFO は、GAAP の当期純利益が建物の非現金減価償却と不動産売却の一時的な利益で歪むときに、投資家、REIT の経営チーム、クレジットアナリストが用いる不動産の利益指標です。この FFO 計算機は、同一通貨の有限数四つ——当期純利益、減価償却、無形資産償却、不動産売却益——を受け取り、二つの非現金費用を当期純利益に足し戻し、不動産売却益を引き、中間としての D&A 加算とともに FFO を返します。

FFO が純利益・D&A・不動産売却益を運営資金に変える仕組み

運営資金は、GAAP の当期純利益から始まり、不動産会社の経常的で現金に近い利益を系統的に歪める二つの効果を取り消す NAREIT 流の利益数字です。不動産は建物の市場価値が安定または上昇していても会計上減価償却されるため、不動産の減価償却と関連無形資産の償却は足し戻されます。不動産売却益は、残るポートフォリオの経常的な営業利益ではないため差し引かれます。

当期純利益百万、減価償却二十五万、無形資産償却五万、売却益八万なら、FFO は百二十二万、D&A 加算は三十万です。当期純利益ゼロ、D&A ゼロ、売却益ゼロは正当な結果であり誤りではありません。損益分岐の期間や処分のない年でも FFO はあります。

負の当期純利益は受け付けます。REIT は GAAP 損失を出しつつ、減価償却を足し戻せば正の FFO を報告し得るからです。負の減価償却や無形資産償却は有限数として受け付けます。

貸方、減損戻し、組替えがそうした符号を出し得るからであり、恒等式は絶対値を取らずその符号に従います。この計算機は調整後運営資金、分配可能現金、一株当たり FFO を計算せず、混在した減価償却行から不動産 D&A だけを抜き出さず、非連結ジョイントベンチャーの FFO を配分せず、通貨も換算しません。すでに同一期間・同一通貨である有限数四つをご自身で渡します。

計算機は恒等式を適用し、FFO と D&A 加算を half-up で小数二桁に丸め、参照テストがランタイムをまたいでバイト単位で一致するようにします。

FFO 計算機が役立つ場面

四半期決算を選別する REIT の財務チームは FFO 計算機を使い、直前期間の当期純利益、不動産減価償却、無形資産償却、不動産売却益を、本格的な NAREIT 調整ブックを開く前の一つの比較可能な運営資金行に変えます。

クレジットデスクと貸し手は提出書類の当期純利益、注記の D&A、非継続またはその他収益の売却益を入れ、その FFO をインタレストカバレッジや経常キャップエックス後の AFFO と比較し、どれかを代用とはしません。これは AFFO や CAD の恒等式、一株当たり FFO、EBITDA、営業キャッシュフローとは検索も仕事も違います。

それらは別の調整から始まり、別の問いに答えます。プロダクトチームは、会計エンジンを呼ばずに ffo を固定しなければならない決算チェックリスト、REIT モデル、CI フィクスチャへ契約を配線します。検証失敗は残高を消費しません。

活用例

NAREIT ブックの前の REIT 四半期クローズ

直前期間の当期純利益、不動産減価償却、無形資産償却、不動産売却益を、本格的な調整を開く前の一つの FFO 行に変えます。

株式カバレッジと配当コメント

運営資金を配当の横に固定し、ピアが建物減価償却で歪んだ GAAP 当期純利益ではなく一つの数字を共有するようにします。

クレジットメモと AFFO・カバレッジの対比

提出の当期純利益、注記の D&A、処分益を、インタレストカバレッジと経常キャップエックス後の AFFO ケースの横の取得時 FFO にまとめます。

よくある質問

なぜ減価償却と無形資産償却を当期純利益に足し戻すのですか？

GAAP は不動産価値が安定または上昇していても減価償却するため、NAREIT 流の FFO はそれらの非現金費用を足し戻します。

なぜ不動産売却益を引くのですか。損失の場合は？

不動産売却の利益は経常的な営業利益ではないため差し引きます。負を引くとその損失が足し戻されます。

FFOはどう計算しますか？

当期純利益に減価償却費と無形資産償却費を足し、不動産売却益を引きます。足し戻した償却の合計も一緒に表示されるので、内訳を確認できます。

純損失でもFFOはプラスになりますか？

なります。GAAPでは損失のREITでも、償却費を足し戻すとFFOがプラスになることがあります。マイナスの純利益はそのまま入力してください。符号は保たれます。

AFFOや1株当たりFFOも計算できますか？

できません。FFOと足し戻した償却の合計を返しますが、AFFO、分配可能キャッシュ、1株当たりFFOは計算しません。非連結の共同事業の配分も行いません。

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開発者向け — APIアクセス

このページの機能はすべてAPIからも利用できます。自社システムに組み込みたいチーム向けのセクションです。それ以外の方は上のツールをそのままお使いください。

エンドポイント

POSThttps://api.kit.forhosting.com/fin/ffo

Bearerトークンで認証し、POST1回でタスクをキューに登録します。結果はWebhookまたは署名付きリンクで受け取れます。

お使いのスタックから呼び出す

curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/fin/ffo \
  -H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{"net_income":1000000,"depreciation":250000,"amortization":50000,"gains_on_property_sales":80000}'

リクエスト例

{
  "net_income": 1000000,
  "depreciation": 250000,
  "amortization": 50000,
  "gains_on_property_sales": 80000
}

レスポンス例

{
  "task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
  "type": "fin.ffo",
  "status": "queued",
  "_links": {
    "result": "/tasks/tsk_…/result"
  }
}

非同期APIです。task_idは即時に返ります。ポーリングは1秒あたり1リクエストまでです。

料金

1リクエストあたり$0.002

単価はすべて公開しています。トークン換算や独自クレジットはありません。失敗したタスクは課金されません。

エラー

HTTPコード意味
401unauthorizedAPIキーが無効か、指定されていません。Authorizationヘッダーを確認してください。
402insufficient_balance残高が不足しています。チャージ後に再度お試しください。
404unknown_type指定されたタスクタイプは存在しません。タイプ名を確認してください。
429rate_limitedリクエストが多すぎます。しばらく待ってから再度お試しください。

技術的な注記

欠落、空、または有限数でない入力は invalid_input で失敗し課金されません。

FFO が純利益・D&A・不動産売却益を運営資金に変える仕組み

売却損は符号が逆の同じ行であり、負の gains_on_property_sales はその損失を隠さず足し戻します。この計算機の恒等式は ffo が net_income に depreciation と amortization を足し、gains_on_property_sales を引いたものです。net_income は同一通貨での期間の最下段です。depreciation は不動産その他有形の資本化原価を期間に配分する費用、amortization は既存リースや仲介手数料など、当期純利益を通った無形資産を配分する費用です。gains_on_property_sales は不動産処分で認識した期間の純利益です。

入力契約、応答の形、エラーの扱い

期間が売却の純損失を認識したときは負の金額を送り、その損失が足し戻されるようにします。ゼロや負の金額は許されます。GAAP 損失、D&A のない年、売却の純損失でも誤りではなく有限の FFO が出ます。例として当期純利益百万、減価償却二十五万、無形資産償却五万、不動産売却益八万では D&A 加算は三十万、FFO は百二十二万です。同一通貨の必須有限数四つを含む JSON 本体を POST してください。net_income は税引後の期間の最下段です。別名 net_profit、earnings、profit は同じフィールドを指し、シートが列名を保てます。depreciation は足し戻す有形資産の期間費用で、別名 dep と da_depreciation を受け付けます。amortization は足し戻す無形資産の期間費用で、別名 amort と da_amortization を受け付けます。gains_on_property_sales は同一通貨での不動産処分の期間純利益です。別名 gains、property_gains、gains_on_sale、property_sale_gains を受け付けます。各数値は JSON の数でも数値文字列でもよく、欠落・空文字・非有限——NaN、Infinity、数として読めない文字列——はフィールド名付きの invalid_input で失敗します。これらの失敗は課金されません。検証が通ると本体は net_income、depreciation、amortization、gains_on_property_sales をエコーし、da を depreciation 加 amortization、ffo を当期純利益にその加算を足し不動産売却益を引いたものとして、いずれも half-up で小数二桁に丸めて返し、恒等式を再掲する式文字列を添えます。どの減価償却行が不動産 D&A で、どの利益行が不動産売却か——GAAP 提出は本社減価償却と不動産減価償却を混ぜることが多く、その他収益の行は資産売却と他項目を混ぜます——はご自身の目安と JSON を組み合わせてください。このエンドポイントは送られた四つの数を適用するだけで、計算書を組み直さず、NAREIT の報告規約も選ばず、通貨も換算しません。

FFO 計算機が役立つ場面

上場 REIT を担当する株式アナリストは、年度が締まったときやピア比較表が FFO を求めるときに同じ四フィールドを再実行し、値上がりする建物の減価償却をすでに織り込んだ GAAP 当期純利益ではなく、一つの数字からカバレッジコメントが始まるよう ffo を配当の横に固定します。実装は純粋な parse のティア A のため、成功した呼び出しは公開の基本料金 $0.002 で、モデルトークンも外向きネットワークもありません。四フィールドを有限に保ち、丸めた FFO をテストに固定すれば、自前の総勘定元帳を立てずに、ティーザー・LMS プラグイン・エッジワーカー向けの再現可能な運営資金が得られます。

技術的な質問

FFO はどう計算しますか？

ffo は net_income に depreciation と amortization を足し、gains_on_property_sales を引いたものです。計算機は depreciation 加 amortization の da も返します。金額は half-up で小数二桁に丸めます。

フィールドが欠ける、または有限数でない場合はどうなりますか？

フィールド名付きの invalid_input で失敗します。net_income、depreciation、amortization、gains_on_property_sales はそれぞれ有限数（JSON の数または数値文字列）でなければなりません。NaN、Infinity、空文字、欠落は拒否され課金されません。

FFO 計算機の料金はいくらですか。AFFO や一株当たり FFO ですか？

このエンドポイントは FFO を計算し、AFFO、CAD、一株当たり FFO ではありません。ブラウザのツールは無料です。API 要求は成功した呼び出しあたり $0.002 の前払い KIT 残高を使い、無効な入力は課金されません。

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