AFFO

Die bereinigten operativen Mittelzuflüsse (Adjusted Funds from Operations) sind die Kennzahl, der REIT-Analysten tatsächlich vertrauen, denn das Nettoergebnis wurde nie für Immobiliengeschäfte konzipiert. Abschreibungen drücken den ausgewiesenen Gewinn von Vermögenswerten, die häufig an Wert gewinnen, und einmalige Verkaufsgewinne blähen ihn auf. So können Sie das Ergebnis direkt in ein Bewertungsmodell, ein Screening-Skript oder eine Ergebnis-Pipeline übernehmen, ohne die Formel jedes Quartal von Hand neu aufzubauen.

Warum das Nettoergebnis bei Immobilien nicht ausreicht

Nach den üblichen Rechnungslegungsvorschriften werden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien über ihre geschätzte Nutzungsdauer abgeschrieben, was das ausgewiesene Nettoergebnis stetig mindert – selbst dann, wenn das Gebäude seinen Marktwert hält oder steigert. Das macht Vergleiche des Gewinns je Aktie zwischen REITs und gewöhnlichen Unternehmen irreführend, und genau deshalb hat sich die Branche auf die operativen Mittelzuflüsse als Basisgröße geeinigt.

Der Rechner für bereinigte operative Mittelzuflüsse setzt am Nettoergebnis an und kehrt die beiden Verzerrungen um: Er rechnet die Abschreibungen und Amortisationen wieder hinzu, da es sich um nicht zahlungswirksame Aufwendungen handelt, und er zieht Gewinne aus Immobilienverkäufen ab, denn der Verkauf eines Gebäudes ist ein Finanzierungsereignis, kein operatives Ergebnis, auf das Sie im nächsten Quartal bauen können.

Übrig bleibt ein klareres Bild der Mittel, die ein Portfolio aus der Vermietung und dem Betrieb seiner Objekte tatsächlich erwirtschaftet – Periode für Periode, ohne das Rauschen von Bilanzierungskonventionen, die für Fabriken gedacht waren und nicht für renditeträchtige Immobilien.

Von FFO zu AFFO: der Schritt der Instandhaltungsinvestitionen

FFO korrigieren das Nettoergebnis, stellen das Geschäft aber immer noch zu günstig dar, denn Gebäude nutzen sich ab. Dächer, Aufzüge, Fassaden, Heizungs- und Klimatechnik sowie Mieterausbauten erfordern wiederkehrende Ausgaben, nur um die Mieteinnahmen auf dem bestehenden Niveau zu halten – und diese Ausgaben tauchen in den FFO nie auf. Die bereinigten operativen Mittelzuflüsse gehen einen Schritt weiter und ziehen die Instandhaltungsinvestitionen ab, also den wiederkehrenden, erhaltenden Teil der Investitionsausgaben, im Gegensatz zu Wachstumsinvestitionen für Zukäufe oder Projektentwicklungen.

Das Ergebnis, die AFFO, ist der am weitesten verbreitete Näherungswert für den ausschüttungsfähigen Cashflow eines Immobilienportfolios und die Größe, auf der Dividendendeckungskennzahlen und AFFO-Multiples üblicherweise aufbauen. Dieser Endpunkt liefert beide Werte: die FFO als Zwischengröße und die endgültigen AFFO, jeweils auf Cent gerundet, sodass Sie genau sehen, wie viel der Differenz zwischen beiden durch die wiederkehrenden Investitionsausgaben der analysierten Periode erklärt wird.