ForHosting KIT · Finanças e dinheiro

AFFO

Veja o caixa que uma carteira de imóveis gera de fato: lucro líquido de 180.000 mais 95.000 de depreciação, menos 12.000 de ganhos com vendas, dá FFO de 263.000; descontando 30.000 de investimento de manutenção, sobra AFFO de 233.000. Grátis no seu navegador.

Grátis
Funciona no seu navegador
Sem cadastro
Seus dados não saem do seu aparelho

Executar grátis Ver a API

Use pelo WebAPIE-mailTelegramApp em breve

Exemplo resolvido

Se você digitar

Renda líquida: 180.000
Depreciação e amortização: 95.000
Ganhos nas vendas: 12.000
CAPEX de manutenção: 30.000

Você obtém

AFFO: 233.000
Ffo: 263.000

Os fundos ajustados das operações são o número em que os analistas de REITs realmente confiam, porque o lucro líquido nunca foi concebido para negócios imobiliários. A depreciação derruba o resultado reportado de ativos que muitas vezes se valorizam, e ganhos pontuais em vendas o inflam.

Por que o lucro líquido não basta para o setor imobiliário

Pelas regras contábeis padrão, a propriedade de investimento é depreciada ao longo de sua vida útil estimada, o que reduz continuamente o lucro líquido reportado mesmo quando o imóvel mantém ou aumenta seu valor de mercado. Isso torna enganosas as comparações de lucro por ação entre REITs e empresas comuns, e é a razão pela qual o setor convergiu para os fundos das operações como métrica de referência.

A calculadora de fundos ajustados das operações parte do lucro líquido e reverte as duas distorções: soma de volta a depreciação e a amortização, que é uma despesa sem saída de caixa, e subtrai os ganhos na venda de imóveis, porque vender um edifício é um evento de financiamento, não um resultado operacional em que se possa confiar no próximo trimestre.

O que resta é uma visão mais limpa do caixa que um portfólio realmente gera ao alugar e operar seus ativos, período após período, sem o ruído de convenções contábeis pensadas para fábricas, e não para imóveis geradores de renda.

Do FFO ao AFFO: o passo do capex de manutenção

O FFO corrige o lucro líquido, mas ainda embeleza o negócio, porque os imóveis se desgastam. Telhados, elevadores, fachadas, sistemas de climatização e adaptações para inquilinos exigem gastos recorrentes apenas para manter a receita de aluguéis onde está, e esses gastos nunca aparecem no FFO. Os fundos ajustados das operações vão um passo além e subtraem as despesas de capital de manutenção — a parcela recorrente do capex destinada a manter a operação funcionando, em oposição ao capex de crescimento aplicado em aquisições ou novos empreendimentos.

O resultado, o AFFO, é a proxy mais usada para o fluxo de caixa distribuível de um portfólio imobiliário, e é o número sobre o qual os índices de cobertura de dividendos e os múltiplos de AFFO costumam ser construídos.

Casos de uso

Triar REITs por múltiplos de AFFO

Alimente um processo em lote com os números trimestrais dos demonstrativos e classifique um universo de REITs por preço sobre AFFO sem manter a fórmula em cada script.

Verificar a cobertura de dividendos

Compare o AFFO por ação com o dividendo declarado a cada trimestre para sinalizar distribuições que o fluxo de caixa recorrente não sustenta de fato.

Normalizar resultados em um portfólio

Reexpresse o lucro líquido de empresas imobiliárias em base AFFO para que trimestres com vendas de ativos continuem comparáveis aos trimestres sem elas.

Perguntas frequentes

Quanto custa?

Também é gratuito executar no seu navegador nesta página.

Qual é a fórmula?

AFFO = lucro líquido + depreciação e amortização - ganhos na venda de imóveis - despesas de capital de manutenção. O FFO intermediário também é retornado.

O lucro líquido pode ser negativo?

Sim. Um prejuízo líquido é uma entrada válida e simplesmente produz um AFFO menor. Os outros três campos devem ser zero ou positivos.

Algum dado é armazenado?

Não. Os quatro números são processados em memória e descartados; apenas o resultado calculado é retornado.

Ele aceita moedas diferentes ou conversão por ação?

Não. Todas as entradas devem estar na mesma unidade monetária, e a divisão pelo número de ações fica a cargo de quem chama. A aritmética em si é independente de moeda.

Ferramentas relacionadas

Para desenvolvedores — acesso via API

Tudo nesta página está disponível via API. Esta seção é para equipes que querem integrar a ferramenta aos próprios sistemas; quem não precisa disso pode simplesmente usar a ferramenta acima.

Endpoint

POSThttps://api.kit.forhosting.com/fin/affo

Autenticação por token Bearer. Um único POST coloca a tarefa na fila; o resultado chega por webhook ou link assinado.

Chame do seu código

curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/fin/affo \
  -H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{"net_income":180000,"depreciation_amortization":95000,"gains_on_sales":12000,"maintenance_capex":30000}'

const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/fin/affo", {
  method: "POST",
  headers: {
    "Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
    "Content-Type": "application/json"
  },
  body: JSON.stringify({
    "net_income": 180000,
    "depreciation_amortization": 95000,
    "gains_on_sales": 12000,
    "maintenance_capex": 30000
  })
});
const { task_id } = await res.json();

import os, requests

res = requests.post(
    "https://api.kit.forhosting.com/fin/affo",
    headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
    json={
    "net_income": 180000,
    "depreciation_amortization": 95000,
    "gains_on_sales": 12000,
    "maintenance_capex": 30000
},
)
task_id = res.json()["task_id"]

<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/fin/affo", false, stream_context_create([
  "http" => [
    "method"  => "POST",
    "header"  => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
    "content" => '{"net_income":180000,"depreciation_amortization":95000,"gains_on_sales":12000,"maintenance_capex":30000}',
  ],
]));
$task = json_decode($res, true);

body := bytes.NewBufferString(`{"net_income":180000,"depreciation_amortization":95000,"gains_on_sales":12000,"maintenance_capex":30000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/fin/affo", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)

Exemplo de requisição

{
  "net_income": 180000,
  "depreciation_amortization": 95000,
  "gains_on_sales": 12000,
  "maintenance_capex": 30000
}

Exemplo de resposta

{
  "task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
  "type": "fin.affo",
  "status": "queued",
  "_links": {
    "result": "/tasks/tsk_…/result"
  }
}

A API é assíncrona: cada chamada devolve um task_id na hora. Se preferir polling, consulte o status a até 1 requisição por segundo.

Preço

por chamadaUS$ 0,002

Preço publicado, sem tokens nem créditos escondidos. Tarefa que falha não é cobrada.

Erros

HTTP	Código	O que significa
`401`	`unauthorized`	Token ausente ou inválido. Confira o header Authorization.
`402`	`insufficient_balance`	Saldo insuficiente para esta tarefa. Faça uma recarga e tente de novo.
`404`	`unknown_type`	Esse tipo de tarefa não existe. Confira o campo type no catálogo.
`429`	`rate_limited`	Muitas requisições em pouco tempo. Espere um instante e tente de novo.

Notas técnicas

Esta API recebe quatro valores — lucro líquido, depreciação e amortização, ganhos em vendas e despesas de capital de manutenção — e devolve o AFFO em uma única chamada determinística, junto com os fundos das operações intermediários (FFO), para que você o insira diretamente em um modelo de valuation, um script de triagem ou um pipeline de resultados sem reconstruir a fórmula manualmente a cada trimestre.

Do FFO ao AFFO: o passo do capex de manutenção

Este endpoint devolve os dois números: o FFO intermediário e o AFFO final, cada um arredondado aos centavos, para que você veja exatamente quanto da diferença entre ambos é explicada pelos gastos de capital recorrentes no período analisado.

Entradas, validação e como integrar

A chamada recebe quatro campos numéricos obrigatórios: net_income, que pode ser negativo quando o período registrou prejuízo; depreciation_amortization, gains_on_sales e maintenance_capex, que devem ser zero ou positivos e expressos na mesma unidade monetária. Qualquer valor ausente, que não seja número ou que não seja finito é rejeitado com um erro invalid_input, e as requisições que falham na validação não são cobradas. O cálculo é aritmética pura, sem acesso à rede e sem estado armazenado, portanto as mesmas entradas sempre retornam as mesmas saídas, o que torna o endpoint seguro para uso em triagens em lote, rotinas agendadas de resultados ou verificações pré-negociação. Ele roda em nossa edge global, e o mesmo código roda gratuitamente no seu navegador nesta página: cole quatro números para conferir um valor manualmente e pague apenas o US$ 0,002 por requisição quando conectar o serviço aos seus próprios sistemas e automatizar o fluxo de trabalho.

Perguntas técnicas

O que acontece se uma entrada estiver ausente ou não for um número?

A requisição é rejeitada com um erro invalid_input que indica o campo problemático, e requisições com falha não são cobradas.

Ver a documentação completa do KIT →

Executar grátis

Exemplo resolvido

Por que o lucro líquido não basta para o setor imobiliário

Do FFO ao AFFO: o passo do capex de manutenção

Casos de uso

Triar REITs por múltiplos de AFFO

Verificar a cobertura de dividendos

Normalizar resultados em um portfólio

Perguntas frequentes

Ferramentas relacionadas

Para desenvolvedores — acesso via API

Endpoint

Chame do seu código

Exemplo de requisição

Exemplo de resposta

Preço

Erros

Notas técnicas

Do FFO ao AFFO: o passo do capex de manutenção

Entradas, validação e como integrar

Perguntas técnicas

obrigado