ForHosting KIT · Finances et argent

AFFO

Voyez la trésorerie que dégage réellement un portefeuille immobilier : un résultat net de 180 000 plus 95 000 d'amortissements, moins 12 000 de plus-values de cession, donne un FFO de 263 000 ; après 30 000 de dépenses d'entretien, l'AFFO est de 233 000. Gratuit dans votre navigateur.

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Exemple résolu

Si vous saisissez

Revenu net: 180 000
Dotations aux amortissements: 95 000
Plus-values de cession: 12 000
CAPEX de maintenance: 30 000

Vous obtenez

AFFO: 233 000
Ffo: 263 000

Les flux de trésorerie ajustés sont le chiffre auquel les analystes des REIT se fient réellement, car le résultat net n'a jamais été conçu pour les sociétés immobilières. L'amortissement pèse sur les bénéfices publiés d'actifs qui prennent souvent de la valeur, et les plus-values exceptionnelles les gonflent.

Pourquoi le résultat net ne suffit pas pour l'immobilier

Selon les règles comptables classiques, un immeuble de placement est amorti sur sa durée de vie estimée, ce qui réduit régulièrement le résultat net publié, même lorsque le bâtiment conserve ou accroît sa valeur de marché. Les comparaisons de bénéfice par action entre REIT et entreprises ordinaires deviennent alors trompeuses, et c'est la raison pour laquelle le secteur s'est accordé sur les funds from operations comme indicateur de référence.

Le calculateur de flux de trésorerie ajustés part du résultat net et corrige ces deux distorsions : il réintègre les amortissements, qui sont une charge non décaissée, et il retranche les plus-values de cession, car vendre un immeuble relève du financement, pas d'un résultat d'exploitation sur lequel compter au trimestre suivant.

Il reste une vision plus claire de la trésorerie qu'un portefeuille génère réellement en louant et en exploitant ses actifs, période après période, sans le bruit de conventions comptables pensées pour des usines plutôt que pour de l'immobilier productif de revenus.

Du FFO à l'AFFO : l'étape des dépenses d'entretien

Le FFO corrige le résultat net, mais il flatte encore l'activité, car les bâtiments s'usent. Toitures, ascenseurs, façades, systèmes de climatisation et aménagements locatifs exigent tous des dépenses récurrentes simplement pour maintenir les loyers à leur niveau, et ces dépenses n'apparaissent jamais dans le FFO. Les flux de trésorerie ajustés vont un pas plus loin en retranchant les dépenses d'investissement d'entretien — la part récurrente et indispensable des investissements, par opposition aux investissements de croissance consacrés aux acquisitions ou aux développements.

Le résultat, l'AFFO, est l'approximation la plus répandue du flux de trésorerie distribuable d'un portefeuille immobilier, et c'est le chiffre sur lequel reposent généralement les ratios de couverture des dividendes et les multiples d'AFFO. Ce point d'accès renvoie les deux valeurs : le FFO intermédiaire et l'AFFO final, chacun arrondi au centime, afin que vous voyiez exactement quelle part de l'écart entre les deux s'explique par les dépenses d'investissement récurrentes de la période analysée.

Cas d’usage

Filtrer les REIT sur les multiples d'AFFO

Alimentez une tâche par lots avec les chiffres trimestriels des documents officiels et classez un univers de REIT par ratio cours/AFFO, sans maintenir la formule dans chaque script.

Vérifier la couverture des dividendes

Comparez chaque trimestre l'AFFO par action au dividende déclaré afin de repérer les distributions que le flux de trésorerie récurrent ne soutient pas réellement.

Normaliser les résultats d'un portefeuille

Retraitez le résultat net des sociétés immobilières sur une base AFFO pour que les trimestres comportant des cessions d'actifs restent comparables aux autres.

Questions fréquentes

Combien cela coûte-t-il ?

Son utilisation est également gratuite dans votre navigateur sur cette page.

Quelle est la formule ?

AFFO = résultat net + amortissements − plus-values de cession − dépenses d'investissement d'entretien. Le FFO intermédiaire est également renvoyé.

Le résultat net peut-il être négatif ?

Oui. Une perte nette est une entrée valide et produit simplement un AFFO plus faible. Les trois autres champs doivent être nuls ou positifs.

Des données sont-elles conservées ?

Non. Les quatre chiffres sont traités en mémoire puis écartés ; seul le résultat calculé est renvoyé.

Gère-t-il différentes devises ou la conversion par action ?

Non. Toutes les entrées doivent être exprimées dans les mêmes unités monétaires, et la division par le nombre d'actions est laissée à l'appelant. L'arithmétique elle-même est indépendante de la devise.

Outils associés

Pour les développeurs — accès API

Tout sur cette page est disponible par programmation. Cette section s'adresse aux équipes qui veulent l'intégrer à leurs systèmes ; les autres peuvent simplement utiliser l'outil ci-dessus.

Endpoint

POSThttps://api.kit.forhosting.com/fin/affo

Authentification par jeton Bearer : un seul POST met la tâche en file d’attente, et le résultat vous parvient par webhook ou lien signé.

Appeler depuis votre stack

curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/fin/affo \
  -H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{"net_income":180000,"depreciation_amortization":95000,"gains_on_sales":12000,"maintenance_capex":30000}'

const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/fin/affo", {
  method: "POST",
  headers: {
    "Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
    "Content-Type": "application/json"
  },
  body: JSON.stringify({
    "net_income": 180000,
    "depreciation_amortization": 95000,
    "gains_on_sales": 12000,
    "maintenance_capex": 30000
  })
});
const { task_id } = await res.json();

import os, requests

res = requests.post(
    "https://api.kit.forhosting.com/fin/affo",
    headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
    json={
    "net_income": 180000,
    "depreciation_amortization": 95000,
    "gains_on_sales": 12000,
    "maintenance_capex": 30000
},
)
task_id = res.json()["task_id"]

<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/fin/affo", false, stream_context_create([
  "http" => [
    "method"  => "POST",
    "header"  => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
    "content" => '{"net_income":180000,"depreciation_amortization":95000,"gains_on_sales":12000,"maintenance_capex":30000}',
  ],
]));
$task = json_decode($res, true);

body := bytes.NewBufferString(`{"net_income":180000,"depreciation_amortization":95000,"gains_on_sales":12000,"maintenance_capex":30000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/fin/affo", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)

Exemple de requête

{
  "net_income": 180000,
  "depreciation_amortization": 95000,
  "gains_on_sales": 12000,
  "maintenance_capex": 30000
}

Exemple de réponse

{
  "task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
  "type": "fin.affo",
  "status": "queued",
  "_links": {
    "result": "/tasks/tsk_…/result"
  }
}

L’API est asynchrone : chaque appel renvoie un task_id immédiatement, puis vous interrogez l’état à raison d’une requête par seconde.

Tarifs

par requête$0.002

Le prix est publié, sans tokens ni crédits. Une tâche qui échoue n’est pas facturée.

Erreurs

HTTP	Code	Signification
`401`	`unauthorized`	Clé API absente ou invalide : vérifiez l’en-tête Authorization.
`402`	`insufficient_balance`	Solde insuffisant : rechargez votre compte pour lancer cette tâche.
`404`	`unknown_type`	Type de tâche inconnu : vérifiez le champ type de votre requête.
`429`	`rate_limited`	Trop de requêtes : ralentissez la cadence, puis réessayez.

Notes techniques

Cette API prend quatre montants — le résultat net, les amortissements, les plus-values de cession et les dépenses d'investissement d'entretien — et renvoie l'AFFO en un seul appel déterministe, accompagné du FFO intermédiaire (funds from operations), afin que vous puissiez l'intégrer directement dans un modèle d'évaluation, un script de filtrage ou un pipeline de résultats sans reconstruire la formule à la main chaque trimestre.

Entrées, validation et intégration

Le calcul est une pure opération arithmétique, sans accès réseau ni état conservé : les mêmes entrées renvoient toujours les mêmes sorties, ce qui rend le point d'accès sûr à appeler dans des filtres par lots, des tâches planifiées de résultats ou des contrôles pré-négociation. L'appel prend quatre champs numériques obligatoires : net_income, qui peut être négatif en cas de perte ; depreciation_amortization, gains_on_sales et maintenance_capex, qui doivent chacun être nuls ou positifs et exprimés dans les mêmes unités monétaires. Toute valeur manquante, non numérique ou non finie est rejetée avec une erreur invalid_input, et les requêtes qui échouent à la validation ne sont pas facturées. Il s'exécute sur notre réseau mondial de périphérie, et le même code tourne gratuitement dans votre navigateur sur cette page : collez quatre chiffres pour vérifier un montant à la main, et ne payez les $0.002 par requête que lorsque vous l'intégrez à vos propres systèmes et automatisez le flux de travail.

Questions techniques

Que se passe-t-il si une entrée est manquante ou n'est pas un nombre ?

La requête est rejetée avec une erreur invalid_input indiquant le champ en cause, et les requêtes en échec ne sont pas facturées.

Consulter la documentation complète du KIT →

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