ForHosting KIT · المال والتمويل

AFFO

اعرف النقد الذي تولده محفظة عقارية فعلًا: صافي دخل 180,000 مضافًا إليه 95,000 إهلاكًا ومطروحًا منه 12,000 أرباح بيع يعطي FFO قدره 263,000، وبعد خصم 30,000 نفقات صيانة رأسمالية يبقى AFFO قدره 233,000. مجاني في متصفحك.

مجاني
يعمل في متصفحك
دون تسجيل
بياناتك لا تغادر جهازك

شغّل الأداة مجانًا اطّلع على الـAPI

استخدمها من الويبAPIالبريدTelegramالتطبيق قريبًا

مثال محلول

إذا أدخلت

صافي الدخل: 180,000
الإهلاك والإطفاء: 95,000
أرباح المبيعات: 12,000
النفقات الرأسمالية للصيانة: 30,000

تحصل على

AFFO المعدّل: 233,000
Ffo: 263,000

تُعدّ الأموال المعدّلة من العمليات الرقم الذي يثق به محللو صناديق REIT فعليًا، لأن صافي الدخل لم يُصمَّم أصلًا ليناسب الشركات العقارية. فالإهلاك يخفض الأرباح المُعلنة على أصول كثيرًا ما ترتفع قيمتها، بينما تُضخّمها أرباح المبيعات غير المتكررة.

لماذا لا يكفي صافي الدخل في القطاع العقاري

بموجب قواعد المحاسبة المعتمدة، يُهلاَك العقار الاستثماري على مدى عمره الإنتاجي المقدَّر، مما يخفض صافي الدخل المُعلن باطراد حتى عندما يحتفظ المبنى بقيمته السوقية أو يزيدها. وهذا يجعل مقارنات ربحية السهم بين صناديق REIT والشركات العادية مضلِّلة، وهو السبب الذي دفع القطاع إلى اعتماد الأموال من العمليات مقياسًا أساسيًا. تنطلق حاسبة الأموال المعدّلة من العمليات من صافي الدخل وتعكس هذين التشويهين: فهي تُعيد إضافة الإهلاك والاستهلاك بوصفهما مصروفًا غير نقدي، وتطرح أرباح بيع العقارات، لأن بيع مبنى حدث تمويلي وليس نتيجة تشغيلية يمكن الاعتماد عليها في الربع التالي.

وما يتبقى هو رؤية أوضح للنقد الذي تولّده المحفظة فعليًا من تأجير أصولها وتشغيلها، فترة بعد فترة، بعيدًا عن ضجيج الاصطلاحات المحاسبية المُصمَّمة للمصانع لا للعقارات المدرّة للدخل.

من FFO إلى AFFO: خطوة نفقات الصيانة الرأسمالية

يصحّح FFO صافي الدخل، لكنه لا يزال يجامل النشاط التجاري، لأن المباني تبلى مع الزمن. فالأسقف والمصاعد والواجهات وأنظمة التكييف وتحسينات المستأجرين تتطلب جميعها إنفاقًا متكررًا لمجرد الحفاظ على مستوى الإيرادات الإيجارية، وهذا الإنفاق لا يظهر أبدًا في FFO. وتذهب الأموال المعدّلة من العمليات خطوة أبعد بطرح النفقات الرأسمالية للصيانة — أي الجزء المتكرر الضروري لاستمرار التشغيل من النفقات الرأسمالية، بخلاف نفقات النمو المخصصة للاستحواذات أو التطويرات.

والنتيجة، AFFO، هي أقرب مقياس شائع الاستخدام للتدفق النقدي القابل للتوزيع لمحفظة عقارية، وهي الرقم الذي تُبنى عليه عادةً نسب تغطية التوزيعات ومضاعفات AFFO. تُرجع هذه الواجهة الرقمين معًا: FFO الوسيط وAFFO النهائي، كلٌّ منهما مقرَّب إلى أجزاء العملة، لتعرف بدقة مقدار الفجوة بينهما الذي تفسّره النفقات الرأسمالية المتكررة في الفترة التي تحلّلها.

حالات الاستخدام

فرز صناديق REIT وفق مضاعفات AFFO

أدخل الأرقام الفصلية من التقارير المالية في مهمة جماعية ورتّب مجموعة من صناديق REIT حسب نسبة السعر إلى AFFO دون الحفاظ على المعادلة في كل برنامج نصي.

فحص تغطية التوزيعات

قارن AFFO للسهم الواحد بالتوزيعات المعلنة كل ربع سنة لرصد التوزيعات التي لا يدعمها التدفق النقدي المتكرر فعليًا.

توحيد أرباح المحفظة على أساس واحد

أعد عرض صافي دخل الشركات العقارية على أساس AFFO بحيث تبقى الأرباع التي تشمل مبيعات أصول قابلة للمقارنة مع الأرباع التي لا تشملها.

الأسئلة الشائعة

كم تبلغ التكلفة؟

كما يمكن تشغيلها مجانًا في متصفحك على هذه الصفحة.

ما هي المعادلة؟

AFFO = صافي الدخل + الإهلاك والاستهلاك − أرباح بيع العقارات − النفقات الرأسمالية للصيانة. وتُرجَع أيضًا قيمة FFO الوسيطة.

هل يمكن أن يكون صافي الدخل سالبًا؟

نعم. صافي الخسارة مدخل صالح ويؤدي ببساطة إلى قيمة AFFO أدنى. أما الحقول الثلاثة الأخرى فيجب أن تكون صفرًا أو موجبة.

هل تُخزَّن أي بيانات؟

لا. تُعالَج الأرقام الأربعة في الذاكرة ثم تُستبعَد، ولا يُرجَع سوى النتيجة المحسوبة.

هل تدعم العملات المختلفة أو التحويل إلى أساس السهم الواحد؟

لا. يجب أن تكون جميع المدخلات بوحدات العملة نفسها، والقسمة على عدد الأسهم متروكة للمستدعي. أما العملية الحسابية نفسها فلا ترتبط بعملة بعينها.

أدوات ذات صلة

للمطوّرين — الوصول عبر API

كل ما في هذه الصفحة متاح برمجيًا. هذا القسم موجّه للفرق التقنية التي تريد ربط الأداة بأنظمتها الخاصة؛ بقية المستخدمين يمكنهم استخدام الأداة أعلاه مباشرة دون الحاجة لقراءة ما يلي.

الـEndpoint

POSThttps://api.kit.forhosting.com/fin/affo

صادِق على طلبك بترويسة Bearer، وأرسل طلب POST واحدًا لتدخل مهمتك قائمة التنفيذ فورًا؛ ثم تستلم النتيجة عبر webhook أو رابط موقّع.

استدعِ الخدمة من بيئتك

curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/fin/affo \
  -H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{"net_income":180000,"depreciation_amortization":95000,"gains_on_sales":12000,"maintenance_capex":30000}'

const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/fin/affo", {
  method: "POST",
  headers: {
    "Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
    "Content-Type": "application/json"
  },
  body: JSON.stringify({
    "net_income": 180000,
    "depreciation_amortization": 95000,
    "gains_on_sales": 12000,
    "maintenance_capex": 30000
  })
});
const { task_id } = await res.json();

import os, requests

res = requests.post(
    "https://api.kit.forhosting.com/fin/affo",
    headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
    json={
    "net_income": 180000,
    "depreciation_amortization": 95000,
    "gains_on_sales": 12000,
    "maintenance_capex": 30000
},
)
task_id = res.json()["task_id"]

<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/fin/affo", false, stream_context_create([
  "http" => [
    "method"  => "POST",
    "header"  => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
    "content" => '{"net_income":180000,"depreciation_amortization":95000,"gains_on_sales":12000,"maintenance_capex":30000}',
  ],
]));
$task = json_decode($res, true);

body := bytes.NewBufferString(`{"net_income":180000,"depreciation_amortization":95000,"gains_on_sales":12000,"maintenance_capex":30000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/fin/affo", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)

مثال على الطلب

{
  "net_income": 180000,
  "depreciation_amortization": 95000,
  "gains_on_sales": 12000,
  "maintenance_capex": 30000
}

مثال على الاستجابة

{
  "task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
  "type": "fin.affo",
  "status": "queued",
  "_links": {
    "result": "/tasks/tsk_…/result"
  }
}

الواجهة غير متزامنة: تستلم task_id فور الإرسال، ويمكنك الاستعلام عن الحالة بمعدل طلب واحد في الثانية.

الأسعار

لكل طلب$0.002

السعر معلن كما تراه: لا tokens ولا نظام نقاط؛ وإن فشلت المهمة فلن تُحاسَب عليها.

الأخطاء

HTTP	الرمز	المعنى
`401`	`unauthorized`	مفتاح الوصول مفقود أو غير صالح؛ تحقق من ترويسة Bearer في طلبك.
`402`	`insufficient_balance`	رصيدك لا يكفي لتنفيذ هذه المهمة؛ أعد شحن الرصيد ثم أعد المحاولة.
`404`	`unknown_type`	نوع المهمة المطلوب غير موجود في الكتالوج — راجع الاسم المرسل في الطلب.
`429`	`rate_limited`	تجاوزت الحد المسموح من الطلبات؛ انتظر قليلًا ثم أعد المحاولة.

ملاحظات تقنية

تستقبل هذه الواجهة البرمجية أربعة أرقام — صافي الدخل، والإهلاك والاستهلاك، وأرباح المبيعات، والنفقات الرأسمالية للصيانة — وتُرجع قيمة AFFO في استدعاء واحد حتمي، إلى جانب الأموال من العمليات (FFO) كقيمة وسيطة، بحيث يمكنك إدخالها مباشرة في نموذج تقييم أو برنامج فرز أو خط أنابيب لمعالجة الأرباح دون الحاجة إلى إعادة بناء المعادلة يدويًا في كل ربع سنة.

المدخلات والتحقق وطريقة التكامل

الحساب عملية حسابية بحتة دون أي وصول إلى الشبكة أو حالة مخزَّنة، لذا تُرجع المدخلات نفسها المخرجات نفسها دائمًا، مما يجعل الاستدعاء آمنًا داخل أدوات الفرز الجماعي أو مهام الأرباح المجدولة أو الفحوص السابقة للتداول. يستقبل الاستدعاء أربعة حقول رقمية إلزامية: net_income، الذي يجوز أن يكون سالبًا عندما تكون الفترة خاسرة؛ وdepreciation_amortization وgains_on_sales وmaintenance_capex، التي يجب أن تكون كل منها صفرًا أو موجبة ومُعبَّرًا عنها بوحدات العملة نفسها. وأي قيمة مفقودة أو غير رقمية أو غير منتهية تُرفَض مع خطأ invalid_input، ولا تُحتسَب رسوم على الطلبات التي تفشل في التحقق. تعمل الخدمة على شبكتنا العالمية الطرفية، ويعمل الكود نفسه مجانًا في متصفحك على هذه الصفحة: ألصق أربعة أرقام للتحقق من قيمة ما يدويًا، ولا تدفع $0.002 عن كل طلب إلا عندما تربطها بأنظمتك الخاصة وتؤتمت سير العمل.

أسئلة تقنية

ماذا يحدث إذا كان أحد المدخلات مفقودًا أو غير رقمي؟

يُرفَض الطلب مع خطأ invalid_input يحدد الحقل المخالف، ولا تُحتسَب رسوم على الطلبات الفاشلة.

اطّلع على توثيق KIT الكامل ←

شغّل الأداة مجانًا