Calculadora CLTV

A relação combinada de empréstimo sobre valor, ou CLTV, é a parcela do valor avaliado de um imóvel que já está dada em garantia a todos os empréstimos lastreados nessa propriedade: primeira hipoteca, segunda hipoteca, saque de uma linha HELOC e qualquer outro ônus registrado, somados, divididos pela avaliação e expressos em percentual. Originadores, analistas de crédito e escritórios de refinanciamento usam esse único percentual para decidir se um segundo empréstimo simultâneo, um saque no refinanciamento ou uma HELOC ainda cabe no enquadramento do produto, e se vale o seguro hipotecário privado ou uma diretriz de segundo grau. Esta calculadora de CLTV aceita o valor avaliado do imóvel e uma lista de saldos em aberto, soma os ônus, divide pelo valor e devolve a relação combinada como percentual junto com o patrimônio restante.

O que a relação combinada acrescenta e o LTV de primeiro grau deixa de fora

A relação empréstimo-valor, ou LTV, costuma olhar uma só hipoteca de primeiro grau frente ao valor avaliado. A relação combinada empréstimo-valor, ou CLTV, soma as demais pretensões sobre o mesmo colateral antes de dividir: uma segunda hipoteca, uma linha de crédito com garantia do imóvel já sacada, um segundo empréstimo simultâneo à compra ou qualquer outro saldo em aberto lastreado pelo imóvel.

Uma primeira hipoteca de duzentos e oitenta mil mais uma HELOC de quarenta mil sobre uma avaliação de quatrocentos mil é um CLTV de oitenta por cento, embora o LTV de primeiro grau seja só setenta. Essa diferença é o motivo de as mesas de crédito rodarem os dois números: um enquadramento convencional de oitenta por cento pode falhar no CLTV mesmo quando o LTV de primeiro grau ainda parece folgado.

Crédito HELOC não sacado não é saldo de empréstimo, então não entra nesta identidade de CLTV; essa folga sem uso é outra relação, muitas vezes chamada HCLTV ou TLTV. Esta calculadora não busca uma avaliação, não consulta um relatório de crédito, não amortiza uma parcela e não converte moedas. Você informa a avaliação e os saldos em aberto em uma só moeda; a calculadora soma os ônus, divide pelo valor e arredonda o percentual half-up a seis casas decimais para que os testes coincidam byte a byte entre runtimes.

Isto é uma relação combinada a partir de saldos atuais, não um produto de LTV de primeiro grau, não uma cotação de parcela e não um HCLTV que conte crédito não sacado.

Onde uma calculadora de CLTV gera valor

Oficiais de crédito que triam um saque no refinanciamento ou um segundo empréstimo simultâneo usam uma calculadora de CLTV para somar o novo segundo ônus à primeira hipoteca existente antes de cotar um produto que ainda parece correto só com o LTV de primeiro grau.

Escritórios de refinanciamento e equipes de registro pegam os saldos atuais das cartas de quitação e o valor avaliado do novo laudo, e comparam o CLTV com um LTV de primeiro grau e um caso de cobertura do serviço da dívida em vez de tratar qualquer índice como substituto.

Esta é uma busca e um trabalho diferentes da taxa de capitalização, da cobertura do serviço da dívida, das estimativas de meses de PMI e da parcela de um empréstimo de automóvel: essas ferramentas precificam rentabilidade sem alavancagem, receita contra parcelas, seguro até um saldo-alvo ou uma prestação de veículo. A relação combinada empréstimo-valor precifica todos os ônus em aberto contra a avaliação de hoje. Validação falha não consome saldo.