حاسبة DSCR
عقار صافي دخله التشغيلي 50,000 وخدمة دينه السنوية 40,000 تبلغ نسبة DSCR لديه 1.25 وهامشه النقدي 10,000، وهذا يكفي لاجتياز الحد الأدنى المعتاد 1.25. أدخل الدخل وأقساط القرض لتتحقق من نسبتك. مجانية في متصفحك.
- مجاني
- يعمل في متصفحك
- دون تسجيل
- بياناتك لا تغادر جهازك
شغّل الأداة مجانًا
مثال محلول
- صافي الدخل التشغيلي
- 50,000
- خدمة الدين
- 40,000
- نسبة تغطية خدمة الدين
- 1.25
- هامش تغطية الدين
- 10,000
- الحد الأدنى المطلوب
- 1.25
تقسم هذه الحاسبة صافي الدخل التشغيلي (NOI) لعقارٍ على خدمة الدَّين السنوية لتُنتج نسبة تغطية خدمة الدَّين (DSCR)، والوسادة النقدية المطلقة المتبقية بعد القرض، وعَلَمَ نجاح/رسوب مقابل عتبة المقرِض.
ما تخبر به نسبة التغطية المُقرض
تقارن نسبة تغطية خدمة الدين بين ما يكسبه العقار وما يكلّفه قرضه، إذ يُقسم صافي الدخل التشغيلي على خدمة الدين المستحقة خلال السنة. والنسبة 1.0 تمامًا تعني أن الدخل يغطي الأقساط دون أي فائض، وما دونها يعني أن العقار لا يكسب ما يكفي لسداد قرضه. ويطلب المُقرضون عادة هامشًا أوسع، فالحد 1.25 هو الأدنى الشائع في القروض العقارية التجارية وهو الحد المبدئي هنا، ويمكنك استبداله برقم مُقرضك. فمع دخل قدره 50,000 وخدمة دين قدرها 40,000 تكون النسبة 1.25 وينجح العقار في الاختبار.
قراءة النسبة والهامش معًا
يعرض الهامش النقدي، أي الدخل ناقص خدمة الدين، الفائض نفسه مبلغًا: 10,000 في هذا المثال. وتظهر النسبة بثلاث منازل عشرية افتراضيًا لأن اختبارات التغطية تتوقف غالبًا على فروق صغيرة، ويُجرى اختبار النجاح على الرقم قبل التقريب، فتُقيَّم القيمة الواقعة على الحد تمامًا تقييمًا صحيحًا. والدخل السالب يعطي نسبة سالبة تصف عقارًا يخسر. ولاختبار الصفقة تحت الضغط، خفّض الدخل أو ارفع الأقساط، كما يحدث بعد ارتفاع الفائدة، وراقب متى تنزل النسبة تحت 1.25.
ما الذي يقيسه DSCR وكيف يُحسب
تُخبر نسبة تغطية خدمة الدَّين المقرِضَ بمدى الراحة التي يغطي بها دخل العقار دفعات قرضه. ثم تقارن النسبة بعتبة (افتراضها 1.25) وتُرجع passes: true حين يكون dscr أكبر من تلك العتبة أو يساويها. مثال محلول: صافي دخل تشغيلي قدره 50,000 مقابل خدمة دَين قدرها 40,000 يعطي DSCR قدره 1.25، ووسادة قدرها 10,000، وpasses: true عند العتبة الافتراضية 1.25.
ويعني DSCR الذي يساوي 1.0 بالضبط أن الدخل يساوي دفعة القرض تمامًا بلا هامش؛ وأي قيمة دون 1.0 تعني أن العقار لا يكسب ما يكفي لخدمة دَينه.
المدخلات والقيم الافتراضية والتقريب والتحقق
ويجب أن يكون noi عددًا منتهيًا وقد يكون سالبًا لنمذجة عقار يخسر حاليًا، ما يعطي DSCR سالبًا. وتأخذ العتبة القيمة الافتراضية 1.25، وهي الحد الأدنى الشائع للرهن التجاري، لكن يمكنك تمرير أي عتبة خاصة بمقرِض. ويُقرَّب dscr بقاعدة half-up إلى عدد قابل للضبط من المنازل العشرية (افتراضه 3، أدق من معظم المخرجات لأن نسب التغطية تدور على فروق صغيرة)، بينما تُقرَّب الوسادة دائمًا إلى منزلتين عشريتين بوصفها رقمًا نقديًا.
ويستخدم اختبار النجاح/الرسوب النسبة الخام غير المقرَّبة، فتُحكَم قيمةٌ واقعة تمامًا على العتبة حكمًا صحيحًا.
حالات الاستخدام
تحديد حجم القرض والتعهّدات
تحقق مما إذا كان صافي الدخل التشغيلي للعقار يتجاوز الحد الأدنى لـ DSCR لدى المقرِض قبل تقديم طلب قرض، وانظر الوسادة النقدية الدقيقة فوق الدفعة.
اختبار إجهاد السيناريوهات
امسح افتراضات صافي الدخل التشغيلي وخدمة الدَّين لترى كيف يدفع ارتفاع المعدل أو هبوط الدخل النسبة دون 1.25 ويقلب passes إلى false.
الأسئلة الشائعة
ما قيمة DSCR التي تُعدُّ ناجحة؟
تُرجع الأداة passes: true حين يكون dscr أكبر من العتبة أو يساويها، وهي تأخذ القيمة الافتراضية 1.25 لكن يمكن ضبطها على الحد الأدنى لأي مقرِض.
هل يمكن أن يكون صافي الدخل التشغيلي سالبًا؟
نعم. يُسمح بعقار خاسر ويعطي DSCR سالبًا ووسادة سالبة، ما يرسب مقابل أي عتبة موجبة.
ماذا تعني نسبة DSCR تساوي 1.0 تمامًا؟
تعني أن دخل العقار يساوي أقساط القرض بالضبط دون أي هامش. وما دون 1.0 يعني أن العقار لا يكسب ما يكفي لخدمة دينه، ولهذا يطلب المُقرضون هامشًا أعلى من ذلك.
هل يمكنني استخدام الحد الذي يطلبه المُقرض الخاص بي؟
نعم. الحد المبدئي 1.25، وهو الحد الأدنى الشائع في القروض العقارية التجارية، لكن يمكنك إدخال أي رقم يطلبه مُقرضك. ويُعدّ الاختبار ناجحًا إذا كانت النسبة مساوية له أو أعلى.
ما الهامش النقدي الظاهر في النتيجة؟
هو صافي الدخل التشغيلي ناقص خدمة الدين، معروضًا مبلغًا لا نسبة. فمع دخل قدره 50,000 وخدمة دين قدرها 40,000 يبلغ الهامش 10,000 سنويًا.
أدوات ذات صلة
للمطوّرين — الوصول عبر API
كل ما في هذه الصفحة متاح برمجيًا. هذا القسم موجّه للفرق التقنية التي تريد ربط الأداة بأنظمتها الخاصة؛ بقية المستخدمين يمكنهم استخدام الأداة أعلاه مباشرة دون الحاجة لقراءة ما يلي.
الـEndpoint
صادِق على طلبك بترويسة Bearer، وأرسل طلب POST واحدًا لتدخل مهمتك قائمة التنفيذ فورًا؛ ثم تستلم النتيجة عبر webhook أو رابط موقّع.
استدعِ الخدمة من بيئتك
curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage \
-H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
-H "Content-Type: application/json" \
-d '{"noi":50000,"debt_service":40000}'const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage", {
method: "POST",
headers: {
"Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
"Content-Type": "application/json"
},
body: JSON.stringify({
"noi": 50000,
"debt_service": 40000
})
});
const { task_id } = await res.json();import os, requests
res = requests.post(
"https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage",
headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
json={
"noi": 50000,
"debt_service": 40000
},
)
task_id = res.json()["task_id"]<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage", false, stream_context_create([
"http" => [
"method" => "POST",
"header" => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
"content" => '{"noi":50000,"debt_service":40000}',
],
]));
$task = json_decode($res, true);body := bytes.NewBufferString(`{"noi":50000,"debt_service":40000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)مثال على الطلب
{
"noi": 50000,
"debt_service": 40000
}مثال على الاستجابة
{
"task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
"type": "finance.debt_service_coverage",
"status": "queued",
"_links": {
"result": "/tasks/tsk_…/result"
}
}الواجهة غير متزامنة: تستلم task_id فور الإرسال، ويمكنك الاستعلام عن الحالة بمعدل طلب واحد في الثانية.
الأسعار
السعر معلن كما تراه: لا tokens ولا نظام نقاط؛ وإن فشلت المهمة فلن تُحاسَب عليها.
الأخطاء
| HTTP | الرمز | المعنى |
|---|---|---|
401 | unauthorized | مفتاح الوصول مفقود أو غير صالح؛ تحقق من ترويسة Bearer في طلبك. |
402 | insufficient_balance | رصيدك لا يكفي لتنفيذ هذه المهمة؛ أعد شحن الرصيد ثم أعد المحاولة. |
404 | unknown_type | نوع المهمة المطلوب غير موجود في الكتالوج — راجع الاسم المرسل في الطلب. |
429 | rate_limited | تجاوزت الحد المسموح من الطلبات؛ انتظر قليلًا ثم أعد المحاولة. |
ملاحظات تقنية
ما الذي يقيسه DSCR وكيف يُحسب
تقسم الأداة صافي الدخل التشغيلي (noi) على خدمة الدَّين السنوية (debt_service) لتُنتج dscr، وتُبلِّغ منفصلةً عن الوسادة — أي فرق الدولارات الصريح noi ناقص debt_service — فترى النسبة والهامش المطلق معًا.
المدخلات والقيم الافتراضية والتقريب والتحقق
كلٌّ من noi وdebt_service مطلوب. ويجب أن يكون debt_service عددًا أكبر تمامًا من الصفر — إذ تُرجع خدمة دَين صفرية أو سالبة خطأ invalid_input مُصنَّفًا، لأن القسمة عليها ستكون غير معرَّفة أو بلا معنى.
الـ widget وAPI وصفحات الهبوط بثماني لغات
استخدم API لتقييم دفتر قروض كامل، أو تشغيل فحوص التعهّدات عبر محفظة، أو اختبار سيناريوهات كثيرة من الدخل والدَّين مقابل عتبات مختلفة في دفعة واحدة. وتُحاسَب مهام API ابتداءً من $0.002 على رصيد KIT المدفوع مسبقًا، ولا تُحاسَب سوى عمليات التشغيل الناجحة. وتُنشر صفحة الهبوط بثماني لغات بمُسمّيات وكلمات مفتاحية مترجمة، فيجد المحلل أو المقترض الباحث بلغته الخاصة صفحةً محلية، بينما يبقى عقد JSON — noi وdebt_service وthreshold دخلاً، وdscr والوسادة وpasses خرجاً — متطابقًا عبر كل locale.
حالات التكامل
مراقبة تعهّدات المحفظة
نادِ API لتقييم DSCR عبر عقارات كثيرة مقابل عتبة كل قرض، ووسم أيٍّ منها يهبط دون تعهّده.
أسئلة تقنية
ما مُخرَج الوسادة؟
هي فرق الدولارات المطلق بين صافي الدخل التشغيلي وخدمة الدَّين (noi ناقص debt_service)، مقرَّبًا إلى منزلتين عشريتين — أي النقد المتبقي بعد دفعة القرض.
لماذا يجب أن تكون خدمة الدَّين أكبر من الصفر؟
DSCR هو صافي الدخل التشغيلي مقسومًا على خدمة الدَّين، فتكون debt_service الصفرية أو السالبة غير معرَّفة وتُرجع خطأ invalid_input مُصنَّفًا.
هل أداة المتصفح مجانية ودقيقة؟
الـ widget مجاني وحتمي، ويطابق API تمامًا. ويُحاسَب API ابتداءً من $0.002 ولا يُحاسِب سوى المهام الناجحة.