Calculadora de DSCR
Um imóvel com 50.000 de receita operacional líquida e 40.000 de serviço da dívida anual tem DSCR de 1,25 e folga de 10.000, o suficiente para o mínimo usual de 1,25. Informe a receita e as parcelas do financiamento para conferir o seu. Grátis no seu navegador.
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Exemplo resolvido
- Resultado operacional líquido
- 50.000
- Serviço da dívida
- 40.000
- Índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR)
- 1,25
- Margem de cobertura da dívida
- 10.000
- Limite exigido
- 1,25
Esta calculadora divide a receita operacional líquida (NOI) de um imóvel pelo seu serviço anual da dívida para produzir o índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR), a folga de caixa absoluta que sobra após o empréstimo e um sinalizador de aprovação/reprovação contra um limiar do credor.
O que o DSCR mede e como é calculado
O índice de cobertura do serviço da dívida diz a um credor com que folga a receita de um imóvel cobre as parcelas do empréstimo. Em seguida, compara o índice a um limiar (padrão 1,25) e retorna passes: true quando dscr é maior ou igual a esse limiar. Exemplo prático: um NOI de 50.000 contra um serviço da dívida de 40.000 dá um DSCR de 1,25, uma folga de 10.000 e passes: true no limiar padrão de 1,25.
Um DSCR de exatamente 1,0 significa que a receita iguala exatamente a parcela do empréstimo, sem margem; qualquer valor abaixo de 1,0 significa que o imóvel não gera o suficiente para pagar sua dívida.
Entradas, padrões, arredondamento e validação
O threshold assume 1,25 por padrão, o mínimo comum de hipoteca comercial, mas você pode passar qualquer barra específica do credor. O dscr é arredondado com uma regra half-up para um número configurável de casas decimais (padrão 3, mais fino que a maioria das saídas porque os índices de cobertura se decidem em pequenas diferenças), enquanto a folga é sempre arredondada para 2 casas decimais como valor monetário. O teste de aprovação/reprovação usa o índice bruto, sem arredondar, então um valor situado exatamente no limiar é julgado corretamente.
Casos de uso
Dimensionamento de empréstimos e cláusulas
Verifique se o NOI de um imóvel supera o mínimo de DSCR de um credor antes de enviar um pedido de empréstimo, e veja a folga de caixa exata acima da parcela.
Teste de estresse de cenários
Varra premissas de NOI e serviço da dívida para ver como um aumento de juros ou uma queda de receita empurra o índice abaixo de 1,25 e transforma passes em false.
Perguntas frequentes
Qual DSCR conta como aprovado?
A ferramenta retorna passes: true quando dscr é maior ou igual ao limiar, que assume 1,25 por padrão, mas pode ser definido como o mínimo de qualquer credor.
O NOI pode ser negativo?
Sim. Um imóvel que dá prejuízo é permitido e gera um DSCR negativo e uma folga negativa, que reprovará contra qualquer limiar positivo.
O que significa um DSCR de exatamente 1,0?
Que a receita do imóvel cobre exatamente as parcelas do financiamento, sem nenhuma folga. Abaixo de 1,0, o imóvel não ganha o suficiente para pagar a dívida, e por isso os credores pedem uma margem acima disso.
Posso usar o limite exigido pelo meu credor?
Sim. O limite inicial é 1,25, o mínimo comum em financiamentos comerciais, mas você pode informar o valor que o seu credor exigir. O teste é aprovado quando o índice fica igual ou acima desse limite.
O que é a folga mostrada no resultado?
A receita operacional líquida menos o serviço da dívida, mostrada como valor e não como índice. Com 50.000 de receita e 40.000 de dívida, a folga é de 10.000 por ano.
Ferramentas relacionadas
Para desenvolvedores — acesso via API
Tudo nesta página está disponível via API. Esta seção é para equipes que querem integrar a ferramenta aos próprios sistemas; quem não precisa disso pode simplesmente usar a ferramenta acima.
Endpoint
Autenticação por token Bearer. Um único POST coloca a tarefa na fila; o resultado chega por webhook ou link assinado.
Chame do seu código
curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage \
-H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
-H "Content-Type: application/json" \
-d '{"noi":50000,"debt_service":40000}'const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage", {
method: "POST",
headers: {
"Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
"Content-Type": "application/json"
},
body: JSON.stringify({
"noi": 50000,
"debt_service": 40000
})
});
const { task_id } = await res.json();import os, requests
res = requests.post(
"https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage",
headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
json={
"noi": 50000,
"debt_service": 40000
},
)
task_id = res.json()["task_id"]<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage", false, stream_context_create([
"http" => [
"method" => "POST",
"header" => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
"content" => '{"noi":50000,"debt_service":40000}',
],
]));
$task = json_decode($res, true);body := bytes.NewBufferString(`{"noi":50000,"debt_service":40000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)Exemplo de requisição
{
"noi": 50000,
"debt_service": 40000
}Exemplo de resposta
{
"task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
"type": "finance.debt_service_coverage",
"status": "queued",
"_links": {
"result": "/tasks/tsk_…/result"
}
}A API é assíncrona: cada chamada devolve um task_id na hora. Se preferir polling, consulte o status a até 1 requisição por segundo.
Preço
Preço publicado, sem tokens nem créditos escondidos. Tarefa que falha não é cobrada.
Erros
| HTTP | Código | O que significa |
|---|---|---|
401 | unauthorized | Token ausente ou inválido. Confira o header Authorization. |
402 | insufficient_balance | Saldo insuficiente para esta tarefa. Faça uma recarga e tente de novo. |
404 | unknown_type | Esse tipo de tarefa não existe. Confira o campo type no catálogo. |
429 | rate_limited | Muitas requisições em pouco tempo. Espere um instante e tente de novo. |
Notas técnicas
O que o DSCR mede e como é calculado
A ferramenta divide a receita operacional líquida (noi) pelo debt_service anual para produzir o dscr e, separadamente, informa a folga (cushion) — a simples diferença em dinheiro noi menos debt_service — para que você veja tanto o índice quanto a margem absoluta.
Entradas, padrões, arredondamento e validação
Tanto noi quanto debt_service são obrigatórios. noi precisa ser um número finito e pode ser negativo para modelar um imóvel que está dando prejuízo no momento, o que gera um DSCR negativo. debt_service precisa ser um número estritamente maior que zero — um serviço da dívida zero ou negativo retorna um erro tipado invalid_input, porque dividir por ele seria indefinido ou sem sentido.
Widget, API e páginas em oito idiomas
Use a API para pontuar uma carteira inteira de empréstimos, rodar verificações de cláusulas contratuais em toda a carteira ou testar muitos cenários de NOI e dívida contra diferentes limiares em um único lote. As tarefas de API são cobradas a partir de US$ 0,002 contra o saldo pré-pago do KIT, e apenas execuções bem-sucedidas são cobradas. A página de destino é publicada em oito idiomas com slugs e palavras-chave traduzidos, para que um analista ou tomador de empréstimo pesquisando no próprio idioma encontre uma página local, enquanto o contrato JSON — noi, debt_service, threshold na entrada, dscr, cushion, passes na saída — permanece idêntico em cada localidade.
Casos de integração
Monitoramento de cláusulas na carteira
Chame a API para pontuar o DSCR em muitos imóveis contra o limiar de cada empréstimo e sinalizar os que ficarem abaixo de sua cláusula contratual.
Perguntas técnicas
O que é a saída de folga?
É a diferença absoluta em dinheiro entre o NOI e o serviço da dívida (noi menos debt_service), arredondada para 2 casas decimais — o caixa que sobra após a parcela do empréstimo.
Por que o serviço da dívida precisa ser maior que zero?
O DSCR é o NOI dividido pelo serviço da dívida, então um debt_service zero ou negativo é indefinido e retorna um erro tipado invalid_input.
A ferramenta no navegador é gratuita e precisa?
O widget é gratuito e determinístico, coincidindo exatamente com a API. A API é cobrada a partir de US$ 0,002 e só cobra tarefas bem-sucedidas.