Calculadora de DSCR
Receita operacional líquida de 180.000 contra 120.000 de parcelas anuais dá um DSCR de 1,5: o imóvel gera uma vez e meia o custo anual da dívida. Com 1,00, a receita mal cobre os pagamentos. Grátis no seu navegador.
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Exemplo resolvido
- Resultado operacional líquido
- 180.000
- Serviço anual total da dívida
- 120.000
- DSCR
- 1,5
O índice de cobertura do serviço da dívida, quase sempre abreviado DSCR no crédito imobiliário comercial e empresarial, é o número que um credor usa para testar se o caixa operacional consegue de fato pagar o empréstimo. Um resultado de 1.00 significa que a receita cobre exatamente o principal e os juros programados; 1.25 é o piso convencional de muitas hipotecas comerciais; qualquer valor abaixo de 1.00 significa que o ativo não cobre hoje a própria dívida.
O que o DSCR mede e como o índice é formado
O índice de cobertura do serviço da dívida responde a uma só pergunta de underwriting: depois das despesas operacionais, o imóvel ou a empresa ainda gera caixa suficiente para honrar cada parcela prevista neste ano? Quem pesquisa calculadora dscr quer esse quociente, não um loan-to-value, não uma taxa de capitalização e não uma planilha que troca o separador decimal em silêncio.
A receita operacional líquida é o numerador: em geral, aluguel efetivo mais outras receitas operacionais, menos despesas como vacância, IPTU, seguro, utilidades, reformas e gestão, e antes do serviço da dívida, do imposto de renda, da depreciação e do capex que o credor trata à parte. O serviço anual total da dívida é o denominador: doze meses de principal e juros exigidos, incluindo nota amortizante, parcela de período só de juros ou reserva obrigatória que o contrato conta como serviço da dívida.
Esta ferramenta divide esses dois valores finitos e devolve dscr. Um índice de 1.00 significa que a receita iguala a parcela, sem folga. Um índice de 1.25 é a cláusula convencional de hipoteca comercial que muitas minutas ainda imprimem.
Um índice abaixo de 1.00 significa que a operação não cobre o empréstimo hoje. Receita operacional líquida negativa é aceita e gera um índice negativo, o retrato honesto de um ativo no prejuízo, não uma cobertura inventada. A calculadora não converte moedas, não separa principal de juros e não aplica a barra do credor: isso pertence à minuta.
Onde uma calculadora de DSCR ganha o espaço
Mesas de originação e portais do tomador ranqueiam para calculadora dscr porque um comitê de crédito pensa no índice de cobertura, não em um rent roll cru. Gestores de ativos e special servicers vivem de demonstrativos dos últimos doze meses; dividir o NOI pelo serviço anual contratual dá a mesma cifra de monitoramento sem forçar o analista a lembrar se uma célula já abateu a hipoteca.
Quem ensina finanças imobiliárias pode semear exemplos de sala que falhem alto em serviço da dívida zero em vez de imprimir Infinity, número que um aluno poderia ler como cobertura infinita. Validação recusada não consome saldo. Mantenha o serviço anual estritamente positivo, fixe o campo dscr arredondado nos testes e você obtém um índice de cobertura reproduzível para widgets, módulos de curso e workers de borda sem montar um motor de política de crédito próprio.
Casos de uso
Checagem da minuta de hipoteca comercial
Transforme a receita operacional líquida dos últimos doze meses e a parcela anual de principal e juros proposta no DSCR que o credor vai citar na minuta.
Estresse de vacância e reset de juros
Recalcule o índice depois de cortar o NOI ou elevar a parcela anual para que um pacote de refinanciamento mostre quão perto o ativo está de um déficit de 1.00.
Perguntas frequentes
O que acontece se o serviço anual da dívida for zero?
DSCR é um quociente, então um denominador zero é indefinido e não é cobrado.
A receita operacional líquida pode ser negativa?
Sim. Um imóvel ou uma empresa no prejuízo é permitido e gera um DSCR negativo, que descreve com honestidade um ativo que não cobre o empréstimo.
Esta calculadora aplica um limiar de credor como 1.25?
Não. Devolve só o índice. Compare dscr com a cláusula no aplicativo chamador se precisar de um sinal de aprovação ou reprovação.
O que entra na receita operacional líquida?
Os aluguéis e outras receitas operacionais menos as despesas de operação, como vacância, imposto predial, seguro, contas de consumo, reparos e administração. Ela é medida antes das parcelas do empréstimo, do imposto de renda, da depreciação e dos investimentos.
O que compõe o serviço anual da dívida?
Doze meses de principal e juros obrigatórios do empréstimo, incluindo pagamentos de períodos só de juros e qualquer reserva obrigatória que o contrato de crédito conte como serviço da dívida.
Ferramentas relacionadas
Para desenvolvedores — acesso via API
Tudo nesta página está disponível via API. Esta seção é para equipes que querem integrar a ferramenta aos próprios sistemas; quem não precisa disso pode simplesmente usar a ferramenta acima.
Endpoint
Autenticação por token Bearer. Um único POST coloca a tarefa na fila; o resultado chega por webhook ou link assinado.
Chame do seu código
curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/fin/dscr \
-H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
-H "Content-Type: application/json" \
-d '{"net_operating_income":180000,"total_annual_debt_service":120000}'const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/fin/dscr", {
method: "POST",
headers: {
"Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
"Content-Type": "application/json"
},
body: JSON.stringify({
"net_operating_income": 180000,
"total_annual_debt_service": 120000
})
});
const { task_id } = await res.json();import os, requests
res = requests.post(
"https://api.kit.forhosting.com/fin/dscr",
headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
json={
"net_operating_income": 180000,
"total_annual_debt_service": 120000
},
)
task_id = res.json()["task_id"]<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/fin/dscr", false, stream_context_create([
"http" => [
"method" => "POST",
"header" => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
"content" => '{"net_operating_income":180000,"total_annual_debt_service":120000}',
],
]));
$task = json_decode($res, true);body := bytes.NewBufferString(`{"net_operating_income":180000,"total_annual_debt_service":120000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/fin/dscr", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)Exemplo de requisição
{
"net_operating_income": 180000,
"total_annual_debt_service": 120000
}Exemplo de resposta
{
"task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
"type": "fin.dscr",
"status": "queued",
"_links": {
"result": "/tasks/tsk_…/result"
}
}A API é assíncrona: cada chamada devolve um task_id na hora. Se preferir polling, consulte o status a até 1 requisição por segundo.
Preço
Preço publicado, sem tokens nem créditos escondidos. Tarefa que falha não é cobrada.
Limites
max_abs_value | 1000000000000000 |
Erros
| HTTP | Código | O que significa |
|---|---|---|
401 | unauthorized | Token ausente ou inválido. Confira o header Authorization. |
402 | insufficient_balance | Saldo insuficiente para esta tarefa. Faça uma recarga e tente de novo. |
404 | unknown_type | Esse tipo de tarefa não existe. Confira o campo type no catálogo. |
429 | rate_limited | Muitas requisições em pouco tempo. Espere um instante e tente de novo. |
Notas técnicas
Esta calculadora aceita a receita operacional líquida e o serviço anual total da dívida como números finitos, divide o primeiro pelo segundo e devolve o índice como um contrato JSON determinístico. Serviço anual zero é rejeitado com invalid_input porque o quociente não está definido.
O que o DSCR mede e como o índice é formado
Como a divisão por zero não está definida, um total_annual_debt_service de zero falha com invalid_input em vez de Infinity, NaN ou um índice oco que um formulário poderia tratar como aprovação.
Contrato de entrada, forma da resposta e erros
Serviço anual negativo também é rejeitado, porque um índice de cobertura com denominador negativo não é o DSCR que um contrato de crédito descreve. No sucesso o corpo ecoa os dois insumos, devolve dscr como o quociente arredondado e inclui uma string formula restabelecendo a identidade. Faça POST de um corpo JSON que informe net_operating_income e total_annual_debt_service. net_operating_income é o NOI do período em uma só unidade monetária, um número finito que pode ser negativo quando o ativo está no prejuízo, com os alias noi, annual_noi, noi_annual e net_operating_income_annual. total_annual_debt_service é a obrigação de principal mais juros em doze meses na mesma moeda, um número finito que precisa ser estritamente maior que zero, com os alias debt_service, ads, annual_debt_service, tads e total_debt_service. Cada campo numérico pode chegar como número JSON ou como string numérica. net_operating_income ausente, total_annual_debt_service ausente, strings vazias, valores não finitos ou magnitude acima do limite declarado falham com invalid_input nomeando o campo e não são cobrados. Serviço anual zero é o erro que esta página existe para pegar: a mensagem contém total_annual_debt_service e must not be zero para que um formulário destaque esse controle em vez de um alerta global. Exemplo: net_operating_income de cento e oitenta mil contra total_annual_debt_service de cento e vinte mil produz dscr de 1.5. Exemplo: net_operating_income de setenta e cinco mil contra noventa mil de serviço anual produz um índice abaixo de um, um déficit claro em vez de um payload vazio silencioso. Combine o índice com o limiar do próprio credor se a minuta precisar de um sinal de aprovação ou reprovação; este endpoint calcula só o índice de cobertura e não inventa o resultado de uma cláusula.
Onde uma calculadora de DSCR ganha o espaço
Crédito a pequenas empresas e underwriting de franquias usam a mesma identidade sobre o NOI da empresa em vez do NOI do imóvel, e o contrato JSON não se importa com qual história produziu o numerador. Como a implementação é parse pura de nível A, cada chamada bem-sucedida custa o preço-base publicado US$ 0,002, sem tokens de modelo e sem rede de saída. Scripts de carteira podem chamar o mesmo módulo em laço sobre muitas notas; cada item é um pedido, a unidade é item, e o caminho grátis do navegador permanece idêntico byte a byte à API, para que a prévia da página nunca minta sobre a cifra que será gravada depois de um save.
Casos de integração
Monitoramento de cláusulas da carteira
Pontue muitas notas pela API enviando o NOI de cada imóvel e o serviço anual contratual, depois grave o dscr devolvido ao lado do empréstimo.
Perguntas técnicas
Como o DSCR é calculado a partir do NOI e do serviço anual da dívida?
Envie números finitos net_operating_income e total_annual_debt_service. A API devolve dscr como net_operating_income dividido por total_annual_debt_service, arredondado a seis casas decimais.
Quanto custa a calculadora de DSCR?
A ferramenta do navegador é grátis. Pedidos API usam saldo pré-pago KIT a US$ 0,002 por chamada bem-sucedida; entrada inválida não é cobrada.