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DSCR計算

Q: 純営業収益は負でもよいですか？

はい。 損失を出している物件や会社は許され、負の DSCR になります。ローンを賄えない資産を正直に表します。

Q: この計算は 1.25 のような貸し手の閾値を適用しますか？

いいえ。 比率だけを返します。合否が必要なら、呼び出す側のアプリケーションで dscr をご自身のコベナンツと比べてください。

純営業収益180,000に対して年間返済額が120,000なら、DSCRは1.5です。物件は毎年の返済額の1.5倍を稼いでいることになります。1.00なら収益で返済がちょうど賄える状態です。ブラウザで無料で使えます。

無料
ブラウザで動作
登録不要
データは端末の外に出ません

無料で実行 API仕様を見る

ご利用方法ウェブAPIメールTelegramアプリ近日

計算例

入力した場合

純営業利益: 180,000
年間債務返済総額: 120,000

結果

債務返済カバー率 (DSCR): 1.5

デット・サービス・カバレッジ・レシオは、商業用不動産と事業与信ではほとんど常に DSCR と略され、営業キャッシュが本当にローンを返済できるかを貸し手が確かめる数字です。結果が 1.00 なら収益は予定どおりの元本と利息にちょうど足り、1.25 は多くの商業モーゲージが今も条項に書く慣例の下限、1.00 を下回ればその資産はいま債務を賄えていません。

DSCR が測るものと、比率の作り方

デット・サービス・カバレッジ・レシオは、引受けの問いを一つだけ答えます。営業費用のあと、物件や事業会社は今年の予定どおりの毎回の返済を賄うだけのキャッシュをまだ生むか。検索で dscr 計算と入れる人は、その商が欲しいのであって、ローン対価値でもキャップレートでも、小数点記号を静かに変える表計算でもありません。

純営業収益が分子です。実効賃料とその他の営業収入から、空室、固定資産税、保険、光熱、修繕、管理といった営業費用を引き、貸し手が別に扱う債務返済・法人税・減価償却・資本的支出の前の数字です。年間の総債務返済が分母です。十二か月分の元本と利息、償却中の手形、利息のみ期間の支払、与信契約が債務返済として数える義務準備金を含みます。

このツールはその二つの有限量を割って dscr を返します。比率 1.00 は収益が支払額にちょうど等しく余裕がないこと、1.25 は多くのタームシートが今も刷る商業モーゲージの慣例コベナンツ、1.00 未満は営業がいまローンを賄えていないことです。負の純営業収益は受け付け、負の比率になります。

これは損失を出している資産の正直な姿であり、作り上げたカバレッジではありません。通貨換算も、元本と利息の分解も、貸し手のハードル適用もしません。それはタームシートの仕事です。

DSCR 計算が役に立つ場面

ローン組成デスクと借り手ポータルが dscr 計算で見つかるのは、与信委員会が生のレントロールではなくカバレッジ比率で考えるからです。資産運用者とスペシャルサービサーは直近十二か月の計算書で生きています。NOI を契約上の年間債務返済で割れば、セルがすでにローンを引いたかを分析者が覚えなくても同じ監視数字が出ます。

不動産金融を教える人は、ゼロの債務返済で大きく失敗する教室例を用意でき、生徒が無限のカバレッジと読みかねない Infinity を印刷せずに済みます。検証失敗は残高を消費しません。ポートフォリオのスクリプトは同じモジュールを多数のノートにループで呼べます。

活用例

商業モーゲージのタームシート確認

直近十二か月の純営業収益と、提案された年間の元利払いを、貸し手がタームシートに書く DSCR にします。

空室と金利リセットのストレス

NOI を削るか年払いを上げたあと比率を再計算し、借り換え資料で資産が 1.00 の不足にどれだけ近いかを示します。

よくある質問

年間債務返済がゼロだとどうなりますか？

DSCR は商なので、分母がゼロなら未定義であり、課金されません。

純営業収益は負でもよいですか？

はい。損失を出している物件や会社は許され、負の DSCR になります。ローンを賄えない資産を正直に表します。

この計算は 1.25 のような貸し手の閾値を適用しますか？

いいえ。比率だけを返します。合否が必要なら、呼び出す側のアプリケーションで dscr をご自身のコベナンツと比べてください。

純営業収益には何が含まれますか？

賃料などの営業収入から、空室損、固定資産税、保険料、水道光熱費、修繕費、管理費などの営業費用を引いた額です。ローン返済、所得税、減価償却、設備投資を差し引く前の金額です。

年間債務返済額には何が入りますか？

ローンの12か月分の約定元本と利息です。利息のみの期間の支払いや、融資契約が債務返済として扱う必須の積立金も含めてください。

開発者向け — APIアクセス

このページの機能はすべてAPIからも利用できます。自社システムに組み込みたいチーム向けのセクションです。それ以外の方は上のツールをそのままお使いください。

エンドポイント

POSThttps://api.kit.forhosting.com/fin/dscr

Bearerトークンで認証し、POST1回でタスクをキューに登録します。結果はWebhookまたは署名付きリンクで受け取れます。

お使いのスタックから呼び出す

curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/fin/dscr \
  -H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{"net_operating_income":180000,"total_annual_debt_service":120000}'

const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/fin/dscr", {
  method: "POST",
  headers: {
    "Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
    "Content-Type": "application/json"
  },
  body: JSON.stringify({
    "net_operating_income": 180000,
    "total_annual_debt_service": 120000
  })
});
const { task_id } = await res.json();

import os, requests

res = requests.post(
    "https://api.kit.forhosting.com/fin/dscr",
    headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
    json={
    "net_operating_income": 180000,
    "total_annual_debt_service": 120000
},
)
task_id = res.json()["task_id"]

<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/fin/dscr", false, stream_context_create([
  "http" => [
    "method"  => "POST",
    "header"  => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
    "content" => '{"net_operating_income":180000,"total_annual_debt_service":120000}',
  ],
]));
$task = json_decode($res, true);

body := bytes.NewBufferString(`{"net_operating_income":180000,"total_annual_debt_service":120000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/fin/dscr", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)

リクエスト例

{
  "net_operating_income": 180000,
  "total_annual_debt_service": 120000
}

レスポンス例

{
  "task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
  "type": "fin.dscr",
  "status": "queued",
  "_links": {
    "result": "/tasks/tsk_…/result"
  }
}

非同期APIです。task_idは即時に返ります。ポーリングは1秒あたり1リクエストまでです。

料金

1リクエストあたり$0.002

単価はすべて公開しています。トークン換算や独自クレジットはありません。失敗したタスクは課金されません。

制限

max_abs_value 1000000000000000

エラー

HTTP	コード	意味
`401`	`unauthorized`	APIキーが無効か、指定されていません。Authorizationヘッダーを確認してください。
`402`	`insufficient_balance`	残高が不足しています。チャージ後に再度お試しください。
`404`	`unknown_type`	指定されたタスクタイプは存在しません。タイプ名を確認してください。
`429`	`rate_limited`	リクエストが多すぎます。しばらく待ってから再度お試しください。

技術的な注記

この計算ツールは純営業収益と年間の総債務返済額を有限の数値として受け取り、前者を後者で割って、決定的な JSON 契約として比率を返します。年間債務返済がゼロのときは商が定義されないため invalid_input で拒否します。

DSCR が測るものと、比率の作り方

ゼロ除算は未定義なので、total_annual_debt_service がゼロなら Infinity や NaN や、フォームが合格と誤認しうる空の比率ではなく invalid_input で失敗します。

入力契約、応答の形、エラーの振る舞い

資産がいま赤字なら負でも構いません。年間債務返済ゼロは、このページが捕まえるための誤りです。負の年間債務返済も同様に拒否します。負の分母のカバレッジ比率は、与信契約が述べる DSCR ではないからです。成功時は本体が両方の入力をエコーし、丸めた商として dscr を返し、恒等式を述べ直す formula 文字列を含めます。タームシートに合否が必要なら、呼び出す側で貸し手の閾値と比率を比べてください。net_operating_income と total_annual_debt_service を載せた JSON 本体を POST してください。net_operating_income はその期間の NOI で、単一の通貨単位の有限数です。別名は noi、annual_noi、noi_annual、net_operating_income_annual です。total_annual_debt_service は同じ通貨での十二か月の元本プラス利息の義務で、ゼロより真に大きい有限数でなければなりません。別名は debt_service、ads、annual_debt_service、tads、total_debt_service です。各数値欄は JSON の数でも数値文字列でも届いて構いません。net_operating_income の欠落、total_annual_debt_service の欠落、空文字、非有限値、宣言した上限を超える大きさは、欄名を付けた invalid_input で失敗し、課金されません。メッセージには total_annual_debt_service と must not be zero が入り、フォームはその欄を強調でき、全体アラートだけにはなりません。例：net_operating_income が十八万、total_annual_debt_service が十二万なら dscr は 1.5 です。例：純営業収益が七万五千、年間債務返済が九万なら比率は一を下回り、静かな空ペイロードではなく明確な不足です。このエンドポイントはカバレッジ比率だけを計算し、コベナンツの判定は作りません。

DSCR 計算が役に立つ場面

中小企業与信とフランチャイズの引受けは、物件 NOI ではなく会社 NOI に同じ恒等式を使い、JSON 契約は分子がどの物語から来たかを問いません。実装は純粋な parse のティア A なので、成功した呼び出しは公開の基本料金 $0.002 で、モデルトークンも外向き通信もありません。各件は一件のリクエスト、単位は item、無料のブラウザ経路は API とバイト単位で同一なので、保存後に残る数字についてランディングのプレビューが嘘をつくことはありません。

連携の活用例

ポートフォリオのコベナンツ監視

各物件の NOI と契約上の年間債務返済を API に送り、返ってきた dscr をローンの横に保存して多数のノートを採点します。

技術的な質問

NOI と年間債務返済から DSCR はどう計算しますか？

有限の数値 net_operating_income と total_annual_debt_service を送ってください。API は dscr を net_operating_income を total_annual_debt_service で割った値として返し、小数第六位まで丸めます。

DSCR 計算の料金はいくらですか？

ブラウザのツールは無料です。API の要求は成功一件あたり $0.002 で前払いの KIT 残高を使い、不正な入力は課金されません。

KITの完全なドキュメントを見る →

DSCR計算

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計算例

DSCR が測るものと、比率の作り方

DSCR 計算が役に立つ場面

活用例

商業モーゲージのタームシート確認

空室と金利リセットのストレス

よくある質問

関連ツール

開発者向け — APIアクセス

エンドポイント

お使いのスタックから呼び出す

リクエスト例

レスポンス例

料金

制限

エラー

技術的な注記

DSCR が測るものと、比率の作り方

入力契約、応答の形、エラーの振る舞い

DSCR 計算が役に立つ場面

連携の活用例

ポートフォリオのコベナンツ監視

技術的な質問

ありがとう