Calculadora DSCR
Un resultado neto de explotación de 180.000 frente a 120.000 de cuotas anuales da un DSCR de 1,5: el inmueble genera una vez y media lo que cuesta su deuda cada año. Con 1,00 los ingresos apenas cubren los pagos. Gratis en su navegador.
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Ejemplo resuelto
- Ingreso operativo neto
- 180 000
- Servicio anual total de la deuda
- 120 000
- DSCR
- 1,5
El ratio de cobertura del servicio de la deuda, casi siempre abreviado DSCR en el crédito inmobiliario comercial y empresarial, es la cifra con la que un prestamista comprueba si la caja operativa puede pagar realmente el préstamo. Un resultado de 1.00 significa que los ingresos cubren exactamente el principal y los intereses previstos; 1.25 es el suelo habitual de muchas hipotecas comerciales; cualquier valor por debajo de 1.00 significa que el activo no cubre hoy su deuda.
Qué mide el DSCR y cómo se forma el ratio
El ratio de cobertura del servicio de la deuda responde a una sola pregunta de suscripción: después de los gastos de explotación, ¿sigue el inmueble o la empresa generando caja suficiente para atender cada pago previsto del préstamo este año? Quien busca calculadora dscr quiere ese cociente, no un loan-to-value, no una tasa de capitalización y no una hoja que cambia el separador decimal en silencio.
El resultado neto de explotación es el numerador: en la práctica, ingresos por alquiler efectivos más otros ingresos operativos, menos gastos de explotación como vacancia, impuesto inmobiliario, seguro, suministros, reparaciones y gestión, y antes del servicio de la deuda, del impuesto sobre la renta, de la amortización contable y de la inversión de capital que el prestamista trata aparte.
El servicio anual total de la deuda es el denominador: doce meses de principal e intereses exigidos, incluida cualquier nota amortizable, el pago de un periodo solo-intereses o la reserva obligatoria que el contrato de crédito cuenta como servicio de la deuda. Esta herramienta divide esas dos magnitudes finitas y devuelve dscr. Un ratio de 1.00 significa que los ingresos igualan el pago sin colchón.
Un ratio de 1.25 es el convenio habitual de hipoteca comercial que aún imprimen muchas hojas de condiciones. Un ratio por debajo de 1.00 significa que la explotación no cubre hoy el préstamo. Un resultado neto de explotación negativo se acepta y produce un ratio negativo, que es el retrato honesto de un activo en pérdidas y no una cifra de cobertura fabricada.
La calculadora no convierte divisas, no separa principal de intereses y no aplica el listón del prestamista: eso pertenece a la hoja de condiciones.
Dónde una calculadora DSCR justifica su sitio
Las mesas de originación y los portales del prestatario posicionan por calculadora dscr porque un comité de crédito piensa en el ratio de cobertura, no en un rent roll en bruto. Los gestores de activos y los special servicers viven de estados de los últimos doce meses; dividir el NOI entre el servicio anual contractual da la misma cifra de seguimiento sin forzar a un analista a recordar si una celda ya restó la hipoteca.
Quien enseña finanzas inmobiliarias puede sembrar ejemplos de aula que fallen en voz alta con servicio de la deuda cero en lugar de imprimir Infinity, cifra que un alumno podría tomar por cobertura infinita. La validación fallida no consume saldo. Mantenga el servicio anual estrictamente positivo, fije el campo dscr redondeado en las pruebas y obtendrá un ratio de cobertura reproducible para widgets, módulos de curso y workers de borde sin montar un motor de política crediticia propio.
Qué puede hacer con ella
Comprobación de la hoja de hipoteca comercial
Convierta el resultado neto de explotación de los últimos doce meses y el pago anual de principal e intereses propuesto en el DSCR que el prestamista citará en la hoja de condiciones.
Estrés por vacancia y reset de tipos
Vuelva a calcular el ratio tras recortar el NOI o subir el pago anual para que un paquete de refinanciación muestre lo cerca que está el activo de un déficit de 1.00.
Preguntas frecuentes
¿Qué ocurre si el servicio anual de la deuda es cero?
El DSCR es un cociente, así que un denominador cero no está definido y no se factura.
¿Puede ser negativo el resultado neto de explotación?
Sí. Se admite un inmueble o una empresa en pérdidas y produce un DSCR negativo, que describe con honestidad un activo que no cubre su préstamo.
¿Aplica esta calculadora un umbral de prestamista como 1.25?
No. Devuelve solo el ratio. Compare dscr con el convenio propio en la aplicación llamante si necesita una marca de apto o no apto.
¿Qué entra en el resultado neto de explotación?
Las rentas y otros ingresos operativos menos los gastos de explotación, como desocupación, impuesto sobre la propiedad, seguros, suministros, reparaciones y gestión. Se mide antes de las cuotas del préstamo, el impuesto sobre la renta, la amortización y las inversiones.
¿Qué incluye el servicio anual de la deuda?
Doce meses de capital e intereses obligatorios del préstamo, incluidos los pagos de periodos solo de intereses y cualquier reserva obligatoria que el contrato de crédito cuente como servicio de la deuda.
Herramientas relacionadas
Para desarrolladores — acceso por API
Todo lo de esta página está disponible por programación. Esta sección es para equipos que quieren integrarlo en sus sistemas; el resto puede usar la herramienta de arriba sin más.
Endpoint de API
¿Prefiere automatizarlo? Un POST autenticado crea la tarea; el resultado llega por webhook o enlace firmado. La misma capacidad también se ejecuta aquí en la web, por email y desde Telegram — y pronto también desde nuestra app.
Llámela desde su stack
curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/fin/dscr \
-H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
-H "Content-Type: application/json" \
-d '{"net_operating_income":180000,"total_annual_debt_service":120000}'const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/fin/dscr", {
method: "POST",
headers: {
"Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
"Content-Type": "application/json"
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body: JSON.stringify({
"net_operating_income": 180000,
"total_annual_debt_service": 120000
})
});
const { task_id } = await res.json();import os, requests
res = requests.post(
"https://api.kit.forhosting.com/fin/dscr",
headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
json={
"net_operating_income": 180000,
"total_annual_debt_service": 120000
},
)
task_id = res.json()["task_id"]<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/fin/dscr", false, stream_context_create([
"http" => [
"method" => "POST",
"header" => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
"content" => '{"net_operating_income":180000,"total_annual_debt_service":120000}',
],
]));
$task = json_decode($res, true);body := bytes.NewBufferString(`{"net_operating_income":180000,"total_annual_debt_service":120000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/fin/dscr", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)Ejemplo de solicitud
{
"net_operating_income": 180000,
"total_annual_debt_service": 120000
}Ejemplo de respuesta
{
"task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
"type": "fin.dscr",
"status": "queued",
"_links": {
"result": "/tasks/tsk_…/result"
}
}La API es asíncrona: la llamada devuelve un task_id al instante y el resultado llega por webhook. El polling está limitado a 1 req/s por tarea.
Precio
Precio publicado — sin tokens ni créditos inventados. Una tarea fallida no se cobra.
Límites
max_abs_value | 1000000000000000 |
Errores
| HTTP | Código | Significado |
|---|---|---|
401 | unauthorized | API key ausente o inválida. |
402 | insufficient_balance | El saldo no cubre el precio de la tarea. |
404 | unknown_type | El tipo de tarea no existe. |
429 | rate_limited | Demasiadas peticiones. Use el webhook en vez de sondear. |
Notas técnicas
Esta calculadora acepta el resultado neto de explotación y el servicio anual total de la deuda como números finitos, divide el primero entre el segundo y devuelve el ratio como un contrato JSON determinista. Un servicio anual igual a cero se rechaza con invalid_input porque el cociente no está definido.
Qué mide el DSCR y cómo se forma el ratio
Como la división entre cero no está definida, un total_annual_debt_service de cero falla con invalid_input en lugar de Infinity, NaN o un ratio hueco que un formulario podría tratar como apto.
Contrato de entrada, forma de la respuesta y errores
El servicio anual negativo se rechaza igual, porque un ratio de cobertura con denominador negativo no es el DSCR que describe un contrato de crédito. En el éxito el cuerpo ecos ambos insumos, devuelve dscr como el cociente redondeado e incluye una cadena formula que reescribe la identidad. Compare el ratio con el umbral propio del prestamista si la hoja de condiciones necesita un apto o no apto; este extremo calcula solo el ratio de cobertura y no inventa el resultado de un convenio. Envíe un cuerpo JSON con POST que aporte net_operating_income y total_annual_debt_service. net_operating_income es el NOI del periodo en una sola unidad monetaria, un número finito que puede ser negativo cuando el activo pierde dinero, con los alias noi, annual_noi, noi_annual y net_operating_income_annual. total_annual_debt_service es la obligación de principal más intereses a doce meses en la misma moneda, un número finito que debe ser estrictamente mayor que cero, con los alias debt_service, ads, annual_debt_service, tads y total_debt_service. Cada campo numérico puede llegar como número JSON o como cadena numérica. Si falta net_operating_income, falta total_annual_debt_service, hay cadenas vacías, valores no finitos o una magnitud por encima del límite declarado, la petición falla con invalid_input nombrando el campo y no se factura. El servicio anual cero es el error que esta página existe para cazar: el mensaje contiene total_annual_debt_service y must not be zero para que un formulario pueda marcar ese control en lugar de una alerta global. Ejemplo: net_operating_income de ciento ochenta mil frente a total_annual_debt_service de ciento veinte mil produce dscr de 1.5. Ejemplo: net_operating_income de setenta y cinco mil frente a noventa mil de servicio anual produce un ratio por debajo de uno, un déficit claro y no un cuerpo vacío silencioso.
Dónde una calculadora DSCR justifica su sitio
El crédito a pymes y la suscripción de franquicias usan la misma identidad sobre el NOI de la empresa en lugar del NOI del inmueble, y el contrato JSON no distingue qué historia produjo el numerador. Como la implementación es parse pura de nivel A, cada llamada correcta cuesta el precio base publicado $0.002, sin tokens de modelo y sin red saliente. Los scripts de cartera pueden llamar el mismo módulo en un bucle sobre muchas notas; cada ítem es una petición, la unidad es item, y la vía gratuita del navegador permanece idéntica byte a byte a la API, de modo que la vista previa de la página nunca miente sobre la cifra que se guardará después de un alta.
Casos de integración
Seguimiento de convenios de la cartera
Puntúe muchas notas desde la API enviando el NOI de cada inmueble y el servicio anual contractual, y almacene el dscr devuelto junto al préstamo.
Preguntas técnicas
¿Cómo se calcula el DSCR a partir del NOI y del servicio anual de la deuda?
Envíe números finitos net_operating_income y total_annual_debt_service. La API devuelve dscr como net_operating_income dividido entre total_annual_debt_service, redondeado a seis decimales.
¿Cuánto cuesta la calculadora DSCR?
La herramienta del navegador es gratuita. Las solicitudes API usan saldo prepago KIT a $0.002 por llamada correcta; la entrada inválida no se factura.