Calculadora de DSCR
Un inmueble con 50 000 de ingreso operativo neto y 40 000 de servicio de deuda anual tiene un DSCR de 1,25 y un colchón de 10 000, suficiente para el mínimo habitual de 1,25. Introduzca ingresos y cuotas del préstamo para comprobar el suyo. Gratis en su navegador.
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Ejemplo resuelto
- Ingreso operativo neto
- 50 000
- Servicio de la deuda
- 40 000
- Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)
- 1,25
- Margen para el servicio de la deuda
- 10 000
- Umbral requerido
- 1,25
Esta calculadora divide el resultado neto de explotación (NOI) de un inmueble entre su servicio anual de la deuda para producir el ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR), el colchón absoluto de caja que queda tras el préstamo y una marca de apto/no apto frente a un umbral del prestamista.
Qué mide el DSCR y cómo se calcula
El ratio de cobertura del servicio de la deuda le indica a un prestamista con cuánta holgura los ingresos de un inmueble cubren los pagos del préstamo. Luego compara el ratio con un umbral (por defecto 1,25) y devuelve passes: true cuando dscr es mayor o igual que ese umbral. Ejemplo resuelto: un NOI de 50.000 frente a un servicio de la deuda de 40.000 da un DSCR de 1,25, un colchón de 10.000 y passes: true con el umbral por defecto de 1,25.
Un DSCR de exactamente 1,0 significa que los ingresos igualan con precisión el pago del préstamo sin margen; cualquier valor por debajo de 1,0 significa que el inmueble no gana lo suficiente para atender su deuda.
Entradas, valores por defecto, redondeo y validación
El umbral tiene por defecto 1,25, el mínimo habitual en hipotecas comerciales, pero usted puede pasar cualquier exigencia específica del prestamista. El dscr se redondea con una regla half-up a un número configurable de decimales (por defecto 3, más fino que la mayoría de las salidas porque los ratios de cobertura dependen de diferencias pequeñas), mientras que el colchón siempre se redondea a 2 decimales como cifra monetaria.
La prueba de apto/no apto usa el ratio en bruto, sin redondear, de modo que un valor justo en el umbral se juzga correctamente.
Qué puede hacer con ella
Dimensionamiento de préstamos y covenants
Compruebe si el NOI de un inmueble supera el DSCR mínimo de un prestamista antes de presentar una solicitud de préstamo, y vea el colchón de caja exacto por encima del pago.
Pruebas de estrés de escenarios
Barra las hipótesis de NOI y servicio de la deuda para ver cómo una subida de tipos o una caída de ingresos empuja el ratio por debajo de 1,25 y convierte passes en false.
Preguntas frecuentes
¿Qué DSCR cuenta como apto?
La herramienta devuelve passes: true cuando dscr es mayor o igual que el umbral, que por defecto es 1,25 pero puede fijarse en el mínimo de cualquier prestamista.
¿Puede el NOI ser negativo?
Sí. Se admite un inmueble con pérdidas y produce un DSCR y un colchón negativos, que no superarán ningún umbral positivo.
¿Qué significa un DSCR de exactamente 1,0?
Que el ingreso del inmueble iguala justo las cuotas del préstamo, sin ningún margen. Por debajo de 1,0, el inmueble no gana lo suficiente para pagar su deuda, y por eso los prestamistas piden un margen por encima.
¿Puedo usar el umbral de mi propio prestamista?
Sí. El umbral inicial es 1,25, el mínimo habitual en hipotecas comerciales, pero puede introducir la cifra que exija su prestamista. La comprobación se supera cuando el ratio es igual o mayor que ese umbral.
¿Qué es el colchón del resultado?
El ingreso operativo neto menos el servicio de la deuda, expresado como importe y no como ratio. Con 50 000 de ingresos y 40 000 de deuda, el colchón es de 10 000 al año.
Herramientas relacionadas
Para desarrolladores — acceso por API
Todo lo de esta página está disponible por programación. Esta sección es para equipos que quieren integrarlo en sus sistemas; el resto puede usar la herramienta de arriba sin más.
Endpoint de API
¿Prefiere automatizarlo? Un POST autenticado crea la tarea; el resultado llega por webhook o enlace firmado. La misma capacidad también se ejecuta aquí en la web, por email y desde Telegram — y pronto también desde nuestra app.
Llámela desde su stack
curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage \
-H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
-H "Content-Type: application/json" \
-d '{"noi":50000,"debt_service":40000}'const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage", {
method: "POST",
headers: {
"Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
"Content-Type": "application/json"
},
body: JSON.stringify({
"noi": 50000,
"debt_service": 40000
})
});
const { task_id } = await res.json();import os, requests
res = requests.post(
"https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage",
headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
json={
"noi": 50000,
"debt_service": 40000
},
)
task_id = res.json()["task_id"]<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage", false, stream_context_create([
"http" => [
"method" => "POST",
"header" => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
"content" => '{"noi":50000,"debt_service":40000}',
],
]));
$task = json_decode($res, true);body := bytes.NewBufferString(`{"noi":50000,"debt_service":40000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)Ejemplo de solicitud
{
"noi": 50000,
"debt_service": 40000
}Ejemplo de respuesta
{
"task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
"type": "finance.debt_service_coverage",
"status": "queued",
"_links": {
"result": "/tasks/tsk_…/result"
}
}La API es asíncrona: la llamada devuelve un task_id al instante y el resultado llega por webhook. El polling está limitado a 1 req/s por tarea.
Precio
Precio publicado — sin tokens ni créditos inventados. Una tarea fallida no se cobra.
Errores
| HTTP | Código | Significado |
|---|---|---|
401 | unauthorized | API key ausente o inválida. |
402 | insufficient_balance | El saldo no cubre el precio de la tarea. |
404 | unknown_type | El tipo de tarea no existe. |
429 | rate_limited | Demasiadas peticiones. Use el webhook en vez de sondear. |
Notas técnicas
Qué mide el DSCR y cómo se calcula
La herramienta divide el resultado neto de explotación (noi) entre el servicio anual debt_service para producir el dscr, e informa por separado del colchón —la simple diferencia en dólares noi menos debt_service—, de modo que usted ve tanto el ratio como el margen absoluto.
Entradas, valores por defecto, redondeo y validación
Tanto noi como debt_service son obligatorios. noi debe ser un número finito y puede ser negativo para modelar un inmueble que actualmente pierde dinero, lo que produce un DSCR negativo. debt_service debe ser un número estrictamente mayor que cero —un servicio de la deuda cero o negativo devuelve un error tipado invalid_input, porque dividir entre él sería indefinido o carecería de sentido—.
Widget, API y landings en ocho idiomas
Use el API para puntuar toda una cartera de préstamos, ejecutar comprobaciones de covenants en una cartera o probar en un solo lote muchos escenarios de NOI y deuda frente a distintos umbrales. Las tareas del API se facturan desde $0.002 contra el saldo prepago del KIT, y solo se cobran las ejecuciones correctas. La landing se publica en ocho idiomas con slugs y palabras clave traducidos, de modo que un analista o un prestatario que busque en su propia lengua encuentra una página local, mientras que el contrato JSON —noi, debt_service, threshold de entrada; dscr, cushion, passes de salida— permanece idéntico en todos los locales.
Casos de integración
Seguimiento de covenants de la cartera
Llame al API para puntuar el DSCR de muchos inmuebles frente al umbral de cada préstamo y marque cualquiera que caiga por debajo de su covenant.
Preguntas técnicas
¿Qué es la salida del colchón?
Es la diferencia absoluta en dólares entre el NOI y el servicio de la deuda (noi menos debt_service), redondeada a 2 decimales —la caja que sobra tras el pago del préstamo—.
¿Por qué el servicio de la deuda debe ser mayor que cero?
El DSCR es el NOI dividido entre el servicio de la deuda, así que un debt_service cero o negativo queda indefinido y devuelve un error tipado invalid_input.
¿La herramienta del navegador es gratuita y precisa?
El widget es gratuito y determinista, y coincide con el API exactamente. El API se factura desde $0.002 y solo cobra las tareas correctas.