Calcolatore DSCR
Un immobile con 50.000 di reddito operativo netto e 40.000 di servizio annuo del debito ha un DSCR di 1,25 e un margine di 10.000, sufficiente per il minimo abituale di 1,25. Inserisca redditi e rate del prestito per verificare il suo. Gratis nel suo browser.
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Esempio risolto
- Reddito operativo netto
- 50.000
- Servizio del debito
- 40.000
- Indice di copertura del servizio del debito (DSCR)
- 1,25
- Margine di copertura del debito
- 10.000
- Soglia richiesta
- 1,25
Questo calcolatore divide il reddito operativo netto (NOI) di un immobile per il suo servizio annuale del debito per produrre l'indice di copertura del servizio del debito (DSCR), il cuscinetto di cassa assoluto che resta dopo il prestito e un indicatore passa/non passa rispetto a una soglia del finanziatore.
Cosa misura il DSCR e come si calcola
L'indice di copertura del servizio del debito indica a un finanziatore con quanta comodità il reddito di un immobile copre le rate del prestito. Confronta poi l'indice con una soglia (predefinita 1,25) e restituisce passes: true quando dscr è maggiore o uguale a quella soglia. Esempio svolto: un NOI di 50.000 contro un servizio del debito di 40.000 dà un DSCR di 1,25, un cuscinetto di 10.000 e passes: true alla soglia predefinita di 1,25.
Un DSCR esattamente pari a 1,0 significa che il reddito eguaglia con precisione la rata del prestito senza margine; qualsiasi valore sotto 1,0 significa che l'immobile non genera abbastanza per servire il proprio debito.
Input, valori predefiniti, arrotondamento e validazione
La soglia assume per impostazione predefinita 1,25, il minimo comune dei mutui commerciali, ma può passare qualsiasi soglia specifica del finanziatore. Il dscr è arrotondato con una regola half-up a un numero configurabile di decimali (predefinito 3, più fine della maggior parte degli output perché gli indici di copertura dipendono da piccole differenze), mentre il cuscinetto è sempre arrotondato a 2 decimali come cifra in valuta. Il test passa/non passa usa l'indice grezzo, non arrotondato, così un valore che si colloca esattamente sulla soglia è giudicato correttamente.
Casi d'uso
Dimensionamento del prestito e covenant
Verifichi se il NOI di un immobile supera il DSCR minimo di un finanziatore prima di inviare una richiesta di prestito, e veda l'esatto cuscinetto di cassa sopra la rata.
Stress test di scenario
Esplori le ipotesi su NOI e servizio del debito per vedere come un rialzo dei tassi o un calo del reddito spinge l'indice sotto 1,25 e trasforma passes in false.
Domande frequenti
Quale DSCR conta come superamento?
Lo strumento restituisce passes: true quando dscr è maggiore o uguale alla soglia, che assume per impostazione predefinita 1,25 ma può essere impostata sul minimo di qualsiasi finanziatore.
Il NOI può essere negativo?
Sì. Un immobile in perdita è ammesso e produce un DSCR negativo e un cuscinetto negativo, che non supererà alcuna soglia positiva.
Che cosa significa un DSCR esattamente pari a 1,0?
Che il reddito dell'immobile copre appena le rate del prestito, senza alcun margine. Sotto 1,0 l'immobile non guadagna abbastanza per pagare il debito, ed è per questo che i finanziatori chiedono un margine superiore.
Posso usare la soglia del mio finanziatore?
Sì. La soglia iniziale è 1,25, il minimo comune nei mutui commerciali, ma può inserire la cifra richiesta dal suo finanziatore. La verifica è superata quando il rapporto è uguale o superiore a quella soglia.
Che cos'è il margine mostrato nel risultato?
Il reddito operativo netto meno il servizio del debito, espresso come importo e non come rapporto. Con 50.000 di reddito e 40.000 di debito, il margine è di 10.000 all'anno.
Strumenti correlati
Per sviluppatori — accesso via API
Tutto quello che vedi in questa pagina è disponibile anche via API. Questa sezione è per i team che vogliono integrarlo nei propri sistemi; chi non ne ha bisogno può semplicemente usare lo strumento qui sopra.
Endpoint
Autenticazione con Bearer token: un POST mette in coda l'attività e il risultato arriva via webhook o link firmato.
Chiamala dal tuo stack
curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage \
-H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
-H "Content-Type: application/json" \
-d '{"noi":50000,"debt_service":40000}'const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage", {
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headers: {
"Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
"Content-Type": "application/json"
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"noi": 50000,
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const { task_id } = await res.json();import os, requests
res = requests.post(
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headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
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"debt_service": 40000
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task_id = res.json()["task_id"]<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage", false, stream_context_create([
"http" => [
"method" => "POST",
"header" => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
"content" => '{"noi":50000,"debt_service":40000}',
],
]));
$task = json_decode($res, true);body := bytes.NewBufferString(`{"noi":50000,"debt_service":40000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/finance/debt-service-coverage", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)Esempio di richiesta
{
"noi": 50000,
"debt_service": 40000
}Esempio di risposta
{
"task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
"type": "finance.debt_service_coverage",
"status": "queued",
"_links": {
"result": "/tasks/tsk_…/result"
}
}L'API è asincrona: ricevi subito un task_id e puoi fare polling fino a 1 richiesta al secondo.
Prezzi
Prezzo pubblicato, senza token né crediti. Se l'attività fallisce, non paghi.
Errori
| HTTP | Codice | Significato |
|---|---|---|
401 | unauthorized | Chiave API mancante o non valida: controlla l'header Authorization. |
402 | insufficient_balance | Credito esaurito: ricarica per continuare a eseguire attività. |
404 | unknown_type | Tipo di attività sconosciuto: controlla il campo type della richiesta. |
429 | rate_limited | Troppe richieste in poco tempo: rallenta e riprova tra qualche secondo. |
Note tecniche
Cosa misura il DSCR e come si calcola
Lo strumento divide il reddito operativo netto (noi) per il servizio annuale del debito (debt_service) per produrre il dscr, e riporta separatamente il cuscinetto — la semplice differenza in valuta noi meno debt_service — così vede sia l'indice sia il margine assoluto.
Input, valori predefiniti, arrotondamento e validazione
Sia noi sia debt_service sono obbligatori. noi deve essere un numero finito e può essere negativo per modellare un immobile attualmente in perdita, il che produce un DSCR negativo. debt_service deve essere un numero strettamente maggiore di zero — un servizio del debito pari a zero o negativo restituisce un errore tipizzato invalid_input, perché dividere per esso sarebbe indefinito o privo di senso.
Widget, API e landing in otto lingue
Usi l'API per valutare un intero portafoglio di prestiti, eseguire controlli sui covenant su un portafoglio o testare molti scenari di NOI e debito contro soglie diverse in un unico batch. Le attività API sono fatturate da $0.002 sul saldo prepagato KIT e vengono addebitate solo le esecuzioni riuscite. La landing è pubblicata in otto lingue con slug e parole chiave tradotti, così un analista o un mutuatario che cerca nella propria lingua trova una pagina locale, mentre il contratto JSON — noi, debt_service, threshold in ingresso, dscr, cushion, passes in uscita — resta identico in ogni locale.
Casi di integrazione
Monitoraggio dei covenant sul portafoglio
Chiami l'API per valutare il DSCR su molti immobili rispetto alla soglia di ciascun prestito e segnali quelli che scendono sotto il proprio covenant.
Domande tecniche
Cos'è l'output del cuscinetto?
È la differenza assoluta in valuta tra NOI e servizio del debito (noi meno debt_service), arrotondata a 2 decimali — la cassa che resta dopo la rata del prestito.
Perché il servizio del debito deve essere maggiore di zero?
Il DSCR è il NOI diviso per il servizio del debito, quindi un debt_service pari a zero o negativo è indefinito e restituisce un errore tipizzato invalid_input.
Lo strumento nel browser è gratuito e accurato?
Il widget è gratuito e deterministico, coincidendo esattamente con l'API. L'API è fatturata da $0.002 e addebita solo le attività riuscite.