Capacidade de financiamento: prestação e valor do empréstimo

Esta calculadora de capacidade de financiamento transforma sua renda bruta anual, suas dívidas mensais atuais e uma relação dívida-renda desejada na prestação máxima do financiamento imobiliário. Em seguida, estima o principal que essa prestação pode sustentar conforme a taxa anual e o prazo informados. O resultado serve para planejamento, não como decisão de crédito: impostos, seguros, condomínio, entrada, custos de fechamento, histórico de crédito e regras da instituição podem alterar o valor disponível para comprar um imóvel.

Comece pela renda, pelas dívidas e por uma meta DTI consciente

A capacidade de financiamento parte da renda bruta, antes de impostos e outros descontos em folha. A calculadora divide a renda anual por doze para obter a renda bruta mensal. Depois multiplica esse valor pela relação dívida-renda desejada, em percentual, encontrando o total máximo de dívidas mensais permitido pelo limite escolhido.

As prestações obrigatórias já existentes são subtraídas desse teto. Inclua financiamento de veículo, empréstimo estudantil ou pessoal, pagamento mínimo de cartão e obrigações judiciais quando aplicáveis. Não inclua o novo financiamento imobiliário, pois esse é justamente o valor calculado.

A meta de DTI é uma escolha de planejamento, não garantia de aprovação. Programas e instituições usam definições, documentos e limites diferentes. Uma meta menor preserva espaço no orçamento para poupança, manutenção, contas domésticas e mudanças de renda.

Um percentual acima de 100 destinaria mais do que toda a renda bruta às dívidas; por isso, a ferramenta rejeita esse valor explicitamente.

Entenda como a prestação vira uma estimativa de empréstimo

Depois de calcular a prestação disponível, a ferramenta aplica a fórmula de valor presente de um empréstimo totalmente amortizado e com taxa fixa. A taxa anual é dividida por doze para obter a taxa mensal, enquanto o prazo em anos é multiplicado por doze para determinar a quantidade de pagamentos. O empréstimo estimado é o principal cuja parcela de principal e juros corresponde ao valor disponível.

Se a taxa for zero, a prestação é simplesmente multiplicada pela quantidade de pagamentos, evitando divisão por zero e mantendo o resultado intuitivo. Quando as dívidas atuais já consomem todo o limite de DTI, a prestação máxima e o empréstimo ficam em zero, nunca negativos. O cálculo pressupõe taxa constante e parcelas mensais iguais por todo o prazo.

Não contempla taxas variáveis, períodos somente de juros, parcela final elevada, tarifas incorporadas ao saldo nem seguro do financiamento. Essas condições exigem uma simulação específica e podem mudar bastante o principal suportado pelo mesmo orçamento mensal.

Trate o resultado como um limite prudente de planejamento

A prestação máxima representa o espaço restante dentro do DTI total escolhido depois das dívidas atuais. Porém, em muitos orçamentos e análises de crédito, o custo habitacional inclui mais do que principal e juros. IPTU, seguro residencial, seguro do financiamento, seguro contra inundação e condomínio também podem integrar a obrigação.

Se esses custos precisarem caber na meta, subtraia uma estimativa mensal realista antes de comparar imóveis ou pedir propostas. O empréstimo estimado não é o preço do imóvel: a entrada pode elevar o preço de compra, enquanto custos de fechamento e reservas obrigatórias reduzem o dinheiro disponível. Compare cenários alterando taxa, prazo ou DTI, mas não trate o cenário mais favorável como certo.

Taxas e critérios podem mudar, e a renda aceita pela instituição talvez seja diferente da informada.